房地产开发成本计算方法(全套)，房地产开发成本有哪些支出项目

前言：本文简要介绍了目标成本科目构成框架和常见成本指标级别。这有助于初学者对目标成本账户框架有一个总体了解。

01：目标成本科目结构

土地成本：开发商为取得土地而支付的相关费用。

开发费用：研究设计费、建筑申请费、工程咨询费、物业管理费。

建设/安装费用：前期工程费用、主体工程/安装工程费用、园林景观费用、地方政府补贴费用、公共支持费用。

三项费用：营销费、管理费、财务费。

注：虽然不同房地产公司费用科目的分类和归属有所不同，但本质是一样的。

02：土地成本分析

土地成本定义：俗称地价，即取得土地使用权，包括但不限于土地出让金、转让税、安置拆迁补偿费、交易服务费、评估估价等，这就是成本房地产开发商为此付费。其他费用。

注意口径的差异。较大的市政支持成本可能属于不同企业口径的不同费用账户。有的房地产公司计入土地成本，有的则计入开发成本、建设成本。

计算最低地价：在网络上，我们经常看到某些地区的土地拍卖非常火爆。土地王项目在一块土地上进行拍卖。总金额***亿元。最低地价：***元/平方米，这里笔者简单介绍一下最低地价。

最低地价的定义：是指建筑物单位面积内包含的土地的价格。

计算楼面价的一个简单例子：如果一块地价为100万元/亩，容积率为2.0，那么楼面价是多少？

第一步计算：100万元/亩，换算成建筑面积，100万元/666.67平方米=1500.00元/平方米，100万元/亩相当于每平方米土地面积1500.00元。

第二步计算：如果容积率是2.0，则意味着开发商每平方米土地面积可以建造一栋建筑面积为2平方米的建筑物。在此情况下，计入建筑单位面积的土地价格如下：1500.00/2.0=750.00元/m2

结论：该地块最低出让价为750.00元/平方米。

03：勘察设计费用分析

勘察设计费主要范围：主要是地质勘察、规划设计费、结构图设计费、小型专业设计费（装修、门窗、幕墙、园林绿化、弱流、人防、钢结构、基坑）支持）、专业顾问费（如复杂项目的结构顾问、机电顾问等）、其他零星设计费（如图纸打印、3D模型设计等）

地质勘察费用：地质勘察费用根据当地实际市场价格确定。

主要项目设计费：包括规划设计、结构图设计、装饰设计、门窗幕墙设计、景观设计、弱电设计等。一般情况下，公司根据不同的项目和产品系列都有相应的极限设计指标。设计指标根据约束进行组合。根据当地市场情况实施即可。

专业顾问费：通常，对于大型复杂项目（如300米以上的摩天大楼、超五星级酒店、甲级写字楼等），会考虑专业顾问费。但是，费用根据情况而有所不同。项目的复杂性和聘请的专业顾问的多样性；根据您的具体项目来决定。

其他零星设计费用：根据项目具体情况确定。

成本水平：一般住宅研究设计成本，建筑面积单边指标范围为60元/平方米~80元/平方米。

04：许可证申请和建设成本分析

审批申请和建设费用主要是开发商就地方开发项目需要向政府和各部门缴纳的相关行政费用，主要包括私人防空设施之外的建设费用、基础设施建设支持费用，包括售前研究。收费、环评、交通评估、施工图审查、文物考古、水土保持、规划公告栏、违建罚款等。

许可证申请和建设成本的特点：不同地区差异很大，应根据当地政府对开发项目的要求而定。

收费表提供部门：开发建设申请部门提供相应的收费表。

造价水平：一般住宅项目，建筑面积单边指标约为120.00-150.00元/平方米。

05：工程咨询费用分析

工程咨询费主要包括项目管理费、工程造价咨询费、结构安全检查费等。

06：房产管理费分析

物业管理费主要包括初始物业经纪费、初始物业启动费、房地产招标代理费、空置物业管理费等。

房产管理费的高低取决于各房地产公司的房产管理模式（内部管理、外包），成本存在较大差异。对于内部控制，可以直接执行内部控制相关的费用标准。如果是外包，则根据项目的定位和市场价格来决定。

07：初步工程造价分析

前期建设费用主要包括临时围墙、临时道路、临时供水、临时供电、临时设备、场地土方工程等。

临时设施：主要是业主为项目管理目的而建设的临时设施（临时办公室、临时食堂等），而不是建设部门为自己的施工管理目的而建设的临时设施。

现场土方工程：这里的现场土方工程是指正负为零或以上的土方工程，在基坑开挖的情况下，属于主体建筑安装工程造价。

初步工程费用可根据项目实际情况和以往投标情况进行估算，金额较小。

08：主体工程/安装施工费用分析

主要建筑安装工程费：项目各行业土方工程、基坑支护工程、基础工程、主体建筑工程、防水保温工程、门窗栏杆百叶窗工程、外墙幕墙工程、室内装修施工、主体安装工程、消防工程、智能化建设、电梯建设以及任何其他属于或附属于主体建筑的建设费用。

土方工程费用：根据不同工程、不同地下开挖深度、不同地区的土方单价计算。

基坑支护费用：根据工程开挖深度粗略确定支护类型，并根据以往工程经验计算。其他主要施工/安装费用：根据定额指标、公司适应等经验数据综合判断。

成本水平：

一般100米高层住宅主体建筑安装工程造价（约）：1800-2000元/平方米

一般150米高层住宅主体建筑安装工程造价（约）：2000-2300元/平方米

普通二层地下室建筑安装费用：2500-2800元/m2

09：园林绿化收费分析

园林造景费用主要包括软造景、硬造景、景观灯具及照明、水景及水池、园林小品等。花园景观对成本敏感，可以为您的项目带来产品溢价。

成本水平：严格需求项目300-500元/平方米，改良项目500-700元/平方米，高端项目700-1500元/平方米。

10：地方政府扶持成本分析

地方政府支持成本主要包括水务、供配电企业、地方政府小企业、燃气企业、社区标识工程等。

水务公司：水务公司通常具有垄断或半垄断性质，指标水平根据当地情况确定。

供配电工程：在一定区域内，红线以内的配电指标相对稳定，但红线以外的供配电，变电站距红线的距离不同；成本水平差异较大。不同的；

燃气工程：大部分按户数计算，按照当地燃气公司的费率水平统一收费。

成本水平：全市配套成本建筑面积单边指标约为190元/平方米~240元/平方米。

11：公共支持成本分析

公共配套成本主要包括项目建设的配套设施（房地产住房、社区住房、养老住房、学校等）。

不包括学校在内的其他公共支持成本一般不大，只能根据传统的经验指标来计算。如果需要建设学校，需要了解当地的学校设备标准以及相应的经验指标进行计算。

一般校舍面积单边指标：3200-3500元/平方米（除土地及3费外的所有费用）

对于高端国际学校，单方建设指标约为3500-4500元/m2（除土地和3费外的所有成本）此类学校对硬件设备要求较高。

12：3成本分析

三项主要费用是企业管理费、项目营销费和财务费。

管理费：可以根据贵公司的收费水平直接计算。通常为项目价值的1.5% 至3%。

营销费用：项目的营销费用根据公司营销支出水平结合项目类型和实际情况确定，一般为项目价值的2%~3%。

财务费用：项目的财务费用与项目的发展速度、融资方式、融资利率水平密切相关，应与财务部门协商确定。

来源：房地产成本微观观察（ID：HHBcbwgd）批准。感谢原作者。