商业地产开发流程 图，商业地产开发运营模式

介绍

在进行商业地产开发、制定项目开发计划时，需要有更多的相关内容，但根据多年的实践经验，一份完整的开发计划至少包括以下具体内容：必须包含以下要素：

商品房开发是指房地产开发商投资有形产品销售场所的房地产开发活动。开发公司将资金投入房地产开发活动，创造具有商业价值的房地产产品，并利用其赚取房地产利润和店铺开发的商业利润。因此，商业地产开发是房地产与商业的双重开发。

在进行商业地产开发、制定项目开发计划时，需要更多的相关内容。根据多年的实践经验，一个完整的开发计划至少应包括以下具体内容：

1、基金运作计划

2、项目实施计划。

3. 营销计划。

4、投资规划。

5. 推广和品牌计划。

6.人力资源团队规划。

7、与专门机构的合作计划。

明确了上述计划后，就需要对整个开发流程进行控制。主要控制节点有：

01

判断市场状况

开发商在项目前期必须对项目区域的市场状况进行初步分析和判断。这种判定只是根据当地的市场情况和当地的潜力，判断在该城市或地区开发适用的商业地产项目的可行性，而没有从微观角度对项目进行分析，可以称为初步判断，有一个明确的判断。关于项目定位的想法。想大一点。

因为商业地产的种类很多，而每一种商业地产都有市场成熟度的问题。如果某个地区社会生产力水平比较低，人民收入水平不高，那么无论投资者的实力有多大，在这个地区投资建设大型商业地产项目都是有可能的。

获得土地后，您将需要运用创新的竞争思维为您的项目找到可行的解决方案。

02

选择项目位置

商业地产项目的选址问题决定了项目的成败。事实上，并非所有地点都适合开发商业地产，只有特定地点满足适用条件才有可能。

商业地产因其功能特点，对区位及周边条件的要求与普通房地产有显着不同。在住宅区和写字楼中，需要解决的客流线路被限制在一定范围内，但商业地产不同，需要解决的客流线路可以根据业务的变化而成倍增加或急剧减少条件.有.随着商业地产项目客流量翻倍，项目地点的适应能力成为关键问题。

每个项目都有不同的方案，开发商可以自己组织团队研究分析工作，也可以委托专门的咨询公司进行选型。

商业场地的布局在混合项目中也非常重要。

03

确定发展规模

商业地产选址过程完成后，必须对特定项目地点的市场前景和开发规模进行可行性分析，包括项目的市场基础和周边商业区的人口。预期客流量，以及预期项目营业额和项目开发规模等一系列相关问题。

很多咨询公司采用的分析方法是在市场调研的基础上建立相关的分析模型，根据该地区的人均零售消费，计算出项目所在地可能存在的客流，计算出你的潜在零售额。根据您的判断进行项目。通过计算金额并参考该地区商业地产每平方米平均零售额，即可确定该项目可开发的商业地产项目规模。如果不同的咨询机构进行上述分析，由于基础数据信息来源不同，分析结果可能存在较大差异。例如，一些咨询公司在对商业地产项目进行市场分析时，使用政府年鉴作为基本信息，在分析过程中更多地使用基于市场经验的假设。这种分析方法虽然有优点，但也有明显的缺点。一些强调市场研究的咨询公司在对商业地产项目进行市场分析时充分利用市场研究，根据大量的研究信息建立综合分析模型，提高项目绩效；有的公司对适销性进行分析判断。更少的假设和更及时的结论。

一旦完成可负担开发规模的市场咨询和研究，根据项目的具体位置、市场潜力、商圈分析等数据，逐步确定项目的客户定位。这一阶段可能会导致工作完成上的滞后，但需要提前做出决策，并且可以在后续环节中进行增强或调整。

04

项目征地及政府审批

一旦您完成了商业房地产项目的市场前景和开发规模分析，您将面临项目的土地征用和政府许可问题。土地收购是指投资者通过市场“招拍挂”的方式，从政府土地局取得土地开发及一定期限内相应地块的使用权。政府许可是指向政府有关部门申请建设商业地产项目，并获得相应政府计委、规划部门、商业或经济委员会以及其他政府部门和机构的批准的意思。

项目征地必须遵循两个主要标准：土地面积标准和土地价值标准。所谓用地规模标准是指商业地产项目的用地规模要求，必须满足项目本身的功能需求，而地价标准则是指土地价值的高低，直接决定了竞争优势商业地产项目。指价格越低，初期资金压力越小，尤其是项目运营初期。

05

改进项目定位

初期拿地时的定位可以称为方向性定位，假设方向正确，对目标消费者、项目类型、业态、盈利模式、产品业态、项目特点等进行考虑。创业策略、财务算计等相关问题都要深入、仔细地研究和分析。这一步是决定项目成功与否的关键要素，任何错位都可能导致项目不成功。定位是反复讨论和修正的结果，定位的准确性是由市场决定的。

通常，第四点和第五点可以同时实施，在征地过程中修改项目定位，在项目定位过程中启动征地工作。

06

项目规划设计

项目规划设计包括项目商业运营方案设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计等。其中，商业运营方案的设计是重中之重，没有商业运营方案，建筑就没有任何意义，但在中国，商业运营方案的设计一般是由规划公司或设计机构来进行。咨询公司。建筑的设计有依据。方案设计在建筑设计上可以称为宏观设计，包括商业地产项目的外部布局、内部功能、土地利用效率、室内空间利用效率、商铺租金价格潜力、室内空间合理流线布局等。初步设计和施工图设计可以说是微观设计，是在商业运营方案设计的基础上，从纯粹的建筑工程角度进行深化和细化的。

有的开发商将方案设计阶段外包给国外设计机构，将初步设计和施工图设计外包给国内设计部门。这种组合不仅降低了设计成本，而且保证了设计质量。但如果不向国外设计机构明确方案设计深度，则方案设计深度达不到必要要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计和施工图设计。或者就算完成了，潜在的问题也很多，那就交给开发者吧。

07

设计解决方案的商业化

设计方案营销是指投资者必须向商业地产市场专家或商业策划公司提供建筑师的概念设计方案，由市场专家或商业策划公司提供基于市场角度的修改建议。为了在最终的设计方案中最大限度地体现以市场为导向的理念的市场准确性，设计师和建筑师之间的沟通必须经过多个周期。这是一个非常重要的环节，但是很多开发者都忽略或者不重视。原因是商业地产项目需要强调运营，百货、超市、专卖店等商业地产需要合理布局和有效的客流引导。该房产无法最大程度满足卖方的功能需求。在这种情况下，卖家最简单的选择就是不选择该项目。因此，商业地产项目的设计必须顺应市场需求。

建筑师最大的长处是通过建筑美学理念有效地创造美学空间，不同的建筑师会表现出不同特征和风格的美学空间概念。注重建筑师的审美空间理念并没有错，但要将建筑艺术品转化为商业产品，就必须融入市场和功能理念。否则，项目将面临前所未有的市场压力。

08

项目设计、市场调整方案

金融解决方案的系统集成

上述项目设计、市场调整方案、财务资金方案、融资方案完成后，上述方案，即系统集成问题，需要进行调整。通过协调整合，可以判断项目规模与投资回报的关系是否合理。确定项目的投资规模以及贵公司的财务和资源背景是否符合投资规则。判断与投资者自有资金的关系是否适当。对资源及其资本的预期是合理且可实现的，等等。如果上述判断结果有问题，就需要回到设计阶段进行调整，然后循环通过市场调整方案和财务方案，最终验证并决定可行的方案。

09

政府批准项目建议书

项目方案系统集成完成后，向政府规划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向交通部门提交消防方案. 必须提交。消防部门将环评报告报送环保部门，供电部门将项目用电计划、相应计划报送煤炭公司、自来水公司、城市管理部门等文件。向主管当局报告。并取得上述各部门的批准。政府对项目计划的审批过程通常需要至少六个月的时间，应该认真对待。

上述政府许可的各项内容中，可研审批、规划审批、交通审批、消防审批、当地政府审批等是比较核心的部分，而项目的最终方案、项目的交通条件保障和影响交通状况。项目规划是否符合消防要求、规范，项目是否有足够的电力及其他市政配套要求。上述任何批准的任何重大变化都将影响该项目的预计投资回报。

1

交通审批

交通审批是指规划部门协助交通部门对商业地产项目进行交通审批。通常，您需要聘请专业的交通研究机构对您的项目进行交通分析研究，并计划分析您的商业地产项目建成后对周边交通系统影响的可行性和配置。项目本身的流量。交通条件和运输组织对商业地产项目的成功运营起着决定性作用。交通问题可能是项目成功的障碍，也可能是影响因素。对于商业地产项目来说，如果外部交通环境良好，会有效引导客流到项目现场进行消费，反之，来访客户数量就会明显减少。良好的内部交通环境可以避免交通拥堵，促进内部交通流通。项目。

2

消防部门批准

是指消防部门根据国家消防规范对商业地产项目的规划设计进行审查，最终确定规划是否符合国家消防规范并予以批准的过程。在许多地方，消防审批是首要任务。这意味着，如果一个项目不符合消防要求，后续审批将不会被接受。如果消防部门最终拒绝该项目的消防设计，则大部分工作将不得不重做，从而造成巨大的浪费。

一般来说，项目的设计方案与现行国家消防规范之间总会存在冲突。尽管消防安全法规广泛，但技术落后，防火区域非常狭窄，商业地产项目更新非常快，几乎不可能按照预期功能实际建造。面对这种冲突，开发者必须寻求双方的平衡点，但不能忽视安全性。

3

规划审批

方案审批是指项目所在地规划管理部门根据开发商提交的商业计划设计文件，结合项目规划使用情况，对商业计划进行审批的过程。由于消防审批、交通审批、环保等专项审批的结果。规划审批的结果是商业地产项目运作过程中的又一个环节，对项目的成功起着决定性的作用。规划审批确定后，商业地产规划就基本确定了，原则上不能更改，不更改就浪费了。

规划审批流程对开发商来说非常重要。如果批准的计划与报告的计划之间存在较大差距，投资者将面临许多可能需要返工和利润损失的问题。确保规划审批按照既定目标实现，需要与政府部门进行积极有效的沟通，即使是量身定制的解释也可能不足以加快审批时间或避免走弯路。

十

项目投标

这意味着，开发商完成项目深化设计方案、项目方案获批、项目用地批复后，项目建设公司、监理部门、设备材料采购供应、机电设备等电气顾问参与该项目。后期将通过招标等方式确定项目建设准备工作。

11

项目财务会计

是指在开发商完成项目设计方案后，设立或委托专门的金融机构进行商业地产成本、收益、投资回报率、投资回报率敏感性分析等专业分析的手段。房地产项目。这是投资者投资项目微观量化决策的基础。金融机构在进行财务分析和核算的过程中，需要参考项目的市场前景和发展规模的可行性，并引用多项分析结论。

对于较小的商业地产项目，不需要那么详细。太多细节会影响时间成本。对于采用销售模式的商业地产项目，财务会计工作大大简化。

12

财务需求规划

是指金融机构根据项目的财务核算，进一步细化项目的资金需求和资金流向的工作。这项任务首先需要制定项目工程资金量和资金流向的宏观计划，然后与项目中其他项目的资金需求相结合，最终完成项目的资金需求计划。

13

融资选择

是指开发商根据公司资金状况、公司资源、股票策略等，参考项目资金需求计划，制定的资金供给计划。这里我们要强调的是，金融工具只是基于公司自身的资源，除非存在非市场因素，否则以投资者自身的资金情况、公司自身的资源和股票策略为参考去做。为企业有效获得资金支持。国内一些商业地产投资者不了解金融投资取决于企业资源的特点，因此在项目运营过程中低估了自身资源的重要性，可能高估了自己的资产价值，盲目地对自己的资金抱有过高的期望。财务计划变得不可行。

项目财务会计、财务需求计划和资本规划对于开发商准确确定项目的可行性非常重要。上述计算及相关计划的准确性将直接影响投资者决策的准确性。

14

项目融资

除非开发商有足够的资金支持，且项目采用销售融资模式，否则完成项目设计方案和融资方案的决策是项目运作过程中最重要的一环，您可以继续您的工作了。换句话说，就是项目融资。项目融资有两个极端：项目开发阶段的财务准备和项目运营期间的财务准备。主要形式有股权融资和债务融资。

开发商在进行项目融资之前必须首先做出项目融资决策。通过对商业房地产项目的融资策略和计划做出准确的决策，最大限度地提高融资操作的效率。如果开发商高估了项目的资本预期，那么他们在融资过程中将不可避免地面临失败，最终对融资过程产生严重影响。

一旦做出资助决定，第一步就是为项目制定商业计划。项目的商业计划是其他投资者和金融机构了解项目的有效渠道。

一旦项目商业计划制定完成，项目的融资运作就会开始。贷款业务主要有两种形式。

1.委托专业金融服务机构贷款。

2.组织自己的筹款团队筹集资金。

这两种资助方法并不相互排斥，如果协调得当，可以同时使用。

第一类贷款业务对于首次进入商业地产投资领域的投资者来说至关重要。因为专业的商业地产融资服务机构可以通过特殊的业务渠道直接、快速地将商业地产项目与国际资本对接。投资商业地产的国际金融机构其实仅限于有限的金融机构，除非你了解这个金融世界，熟悉金融机构，否则盲目去碰它们只会耽误你的时间，一事无成。当然，开发商在委托专业融资服务机构提供项目融资服务时，需要支付融资费用。这意味着，当您向贷款服务机构支付一定的贷款发起费时，您还必须额外支付2.50 美元。贷款费用为贷款总额的% 至5%。上述贷款服务收费标准为国际通用贷款服务收费标准。虽然一些开发商可能认为上述标准过高，但仅收取1.5%左右贷款费用的贷款服务机构的专业性显然值得怀疑。项目融资。

已经具有商业地产项目运营和融资经验的投资者可以采用第二种贷款操作。但是，投资者必须为自己的募资运作建立一个募资团队，而这个募资团队不能由一两个人组成。

15

市场策划

项目的市场计划是后期计划，是产品成为商品、商品实现利润的重要一步，对项目的成功至关重要。明智的营销策略可以降低项目成本，有效开拓市场空间、营收空间、利润空间。

营销计划主要通过聘请营销咨询公司拓展市场视野、借用外部资源等方式进行。

16

招商引资

有两种主要方法可以为您的项目吸引投资。

如下： 1）聘请专业的投资咨询或营销公司进行项目投资。

2）我们将建立自己的招商团队，开展招商业务。对于商业地产项目来说，吸引国际知名的大型零售商可以帮助整个项目（即主力店）吸引投资。

由于投资咨询公司通常非常了解国际知名零售商的需求，因此将项目的早期招商委托给专业的咨询公司可以更有效地促进项目的进展，我可以。

17 号

定价计划

对于有门店销售计划的项目，开发商必须预测门店销售价格，并根据市场策略制定销售价格。商铺的销售价格首先由商铺本身的价值决定，并根据底价——的租金效益合理定位。其次，市场策略有效提升门店价值。准确确定销售价格有利于项目销售运营。主要有三种定价策略。它可以高开并保持低位，平开并保持平缓，或者低开并保持高位。

18

租赁策略

开发商在招商阶段需要科学预测店面租金。预测依赖于对当前市场的研究和对未来市场的预测，不仅要考虑到自己的市场空间，还要考虑到竞争市场的影响。租金确定在项目投资中非常重要，准确的租金定位可以提高项目投资效率。

19

选择管理公司

项目成功最重要的要素之一是商业地产的物业管理。优秀的管理者对招商引资、融资和项目进展有着积极的影响，其重要性不仅仅限于招商引资。可供选择的管理人范围较窄，国内商业物业管理人相对较少，且多为境外、香港、东南亚等国家和地区的机构。

商业物业管理公司介入物业管理的主要方式有：

1、管理公司管理资本参与。

2.聘请管理公司。

事实上，商业管理公司可以从设计阶段就介入项目，可以极大地有利于项目投融资。如果在项目运营之初就与知名管理公司就未来的项目管理进行协商，在融资时更容易得到被投资方的认可，也更容易开展招商工作。

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