商业地产的建筑策划知识有哪些，商业建筑的策划和设计

商业地产建筑规划以市场研究为基础，承担着项目式规划和方案设计之间的重要任务。商业地产建筑规划对项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成的重要依据。因此，建筑规划在整个商业建筑设计过程中起着承上启下的作用。

1.了解策划者在商业策划中的角色

商业地产规划师和建筑师在商业建筑规划中的角色是相互的，以建筑师为中心，规划师需要在项目的整体设计过程中起到指导和纠正作用。在项目策划过程中，策划者必须深入调查项目投资者和开发商的情况，并对市场调查提供的大量数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件成为建筑师进行建筑设计和规划的先决条件。在分析商业地产项目的开发流程时，规划师的工作主要集中在三个方面：

1、从城市发展、商业开发等专业角度对土地进行分析研究。从经济价值和商业运营角度分析项目土地价值，为项目开发决策和资本运营决策提供准确依据。

2、结合建筑设计、商业运营模拟分析、国内外类似案例研究等方面的专业知识，通过消费者行为分析和品牌资源研究，提出项目规划的概念设计原则。同时，我们对发展目标、规模、周期、业务运营模式、市场定位等提供量化、标准化的建议，并为项目开发提供可行性研究。

3、根据项目业务计划和设施计划，与开发团队共同制定项目开发计划，并提出后续项目管理关键节点的工作计划。开发和项目管理规划为建筑师提供了更精确的建筑设计标准，并有助于项目建设规划以评估项目开发过程中的经济和社会效益。

商业地产的开发以土地价格和商业利润最大化为原则，系统地整合各个开发环节，提高各个环节的附加值，最终促进项目的开发和运营，保证您的成功。商业项目前期规划和建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节，应得到更多重视和加强。商业地产规划者不仅要熟悉不同行业的居住条件和环境，还要对其所依赖的建筑空间有清晰的认识。

2、掌握现行商业建筑设计规范的规模。

商业地产设计规范是商业地产建设规划的主要依据，也是项目市场价值的制约因素之一。然而，我国现行商业地产建设法规滞后于行业的快速发展。目前，我国商业地产领域设计中可参考的主要设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》以及其他有限设计标准。在日益复杂的商业建筑设计中，上述指导方针已不再能够满足市场需求和发展。

随着商业地产的发展，综合商店、社区商业、产权百货等新业态的规划设计往往会出现市场需求与设计规范的差异。

举个我参与策划的一个商业项目的例子，投资者希望通过适当缩小宽度来增加临街的店铺数量，但面积较小的店铺销售价格和租金都比较低，因此，适合个人使用。范围灵活且易于转型运营商运营和投资。然而，很难使这种设计与当前规范相协调和统一。

消防法规要求每个商店必须有两个安全出口，但在门面和进深狭窄的商店很难提供两个安全出口。对于有出口的商店，设计规范中有明确规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》：“如果相邻两个防火分区内有与防火墙相连的防火门，不包括地下室，则“总建筑面积”。两个防火分区面积不超过2000平方米1.4倍的公共建筑，可以设置安全出口。 “根据规定，开发商只能保证相邻店面之间有防火门，或者增加店面建筑面积。但相邻两家店面的连接显然不符合店面的日常经营需求，且扩大交易面积与开发商实际销售的最小单位不符。

此外，两层独立店规划安装的楼梯宽度与实际运营有所不同。根据规定，“营业区域内室内楼梯各部分的净宽度必须至少为1.4米”，上述规定不可避免地缩小了店内可经营的面积。在处理时装等产品的零售行业，楼梯的宽度不可避免地会影响产品的陈列和排列。此外，商业建筑内的安全疏散距离、商业建筑各层疏散宽度等监管要求也会影响后续的商业运营。

因此，对于商业地产规划者来说，如何为施工人员提供更具商业价值的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何对项目进行适当的改变，都是非常重要的一个重要问题。

3.了解业务与设计之间的有效联系

建筑规划在商业项目中发挥着多方面的作用，在指导和修改建筑师的设计思路方面发挥着不可替代的作用。然而，如果一个商业项目的设计没有与产品价值融为一体，那么再好的作品也不会成为一个好的产品。我将使用市中心商业设施项目的示例来简要解释这一点。

1、高层建筑选址与布局

市中心商业综合体的主体建筑一般为摩天大楼。建筑本身的位置对建筑本身的使用及周围环境有着重大的影响。高层建筑对道路造成的压力，给在该地区工作、消费和生活的人们带来心理紧张，降低了建筑本身为人们提供的舒适度。为此，实践中不乏将高层建筑沿主干道适当后退的做法，形成城市绿地的一部分，扩大建筑本身的外部公共空间。这将对商业项目人流的积累和引导产生积极的作用，但特许经营所营造的视觉空间也会对商业项目本身的形象表达产生一定的影响。因此，对道路、公共空间和商业入口进行必要的商业改造，对于合理引导人车流将起到非常重要的作用。

2.商业项目中的交通和人流处理

当今的商业建筑强调人流顺畅和公共交通便捷。在确定建筑入口位置和尺寸时，需要考虑项目内人流的时间差异以及高峰时段的拥堵程度。进出车辆时必须考虑对行人的影响。很容易设计多个面向道路的临时停车位，以供临时购物或紧急需要。分布式停车是日本六本木Hills项目等大型商业项目设计中的发展趋势。为了解决项目巨大的交通和停车问题，新项目在不同地点设计了多个停车场。通过对平面往复式停车场的精心设计，分离人车流线，即使在交通拥堵的情况下，也能保证停车秩序。此外，商业项目的停车场还必须考虑与周边商户的互动以及商户的展示要求。

3、整理整个项目的功能

商业建筑本身的功能组合极其复杂，需要充分考虑多种业态使用功能的平衡与协调。对于包括商业、住宅和办公楼的混合用途项目，挑战变得更加困难。从我参与过的一些项目来看，商业和公寓部分往往位于建筑的较低楼层，而办公室和酒店则位于较高楼层。这种设计优势有利于建筑管道的布置。核心管位置在低端平地板上，有利于浴室安装。高端产品的美学优势进一步适合高价值产品。项目的。然而，对于特定项目，还必须仔细考虑建筑本身垂直交通效率对业务的影响。在设计建筑布局时，必须将空间利用效率与建筑形式和施工方法结合起来。例如，许多高层项目在设计时就利用了街角，经经济计算表明，经济效益将增加约30%，但某些项目必须注意不要破坏街角。

总之，商业地产的建筑规划是一项多学科、多领域知识相结合的系统性工作，也是商业地产保值增值过程中的重要方法。因此，对此进行进一步的研究对于商业地产的开发非常重要。