jmsjjyl@com 深港国际中心项目（竣工图）
一问：没有人关注“中国第一高楼”的建设规划。今年7月，深圳房地产公司世茂最大的综合体项目深港国际中心项目的大部分资产以130.44亿元公开拍卖。第一次竞拍失败后，11月16日下调价格26亿元，再次举行公开拍卖，起拍价104.35亿元，但再次竞拍失败。 2017年拿下该地块后，世茂拟将其打造成集深港国际会展中心、智慧办公、大型企业、公寓为一体的综合开发运营项目。其中，最受市场关注的是拟建高度668米的“中国第一高楼”，建成后将成为深圳的“新地标”城市。 2022年3月，世茂深港国际中心建设暂停，世茂债务危机也爆发。世茂集团陷入债务危机后，曾有传言称其将出售深港国际中心，但该项目债务关系十分复杂，目前尚未找到买家。两次拍卖均未能找到买家后，世茂深港国际中心项目的命运仍不明朗。你怎么看待这件事？风叔：这个新闻我也看到了。深港国际中心项目当然地段好，世茂先生最初的设计方案也不错。打造深圳新地标的总投资规模初步规划达到500亿元。但现在市场上很少有买家关注的不是金额，而是购买摩天大楼后如何赚钱。与国外摩天大楼相比，中国的摩天大楼受到几个重要因素的影响。首先，财务成本太高。如果500亿元的总投资有一半来自贷款，财务业绩就难以计算。其次，规划约束太多。在中国，这样一栋摩天大楼只能颁发一张大型房产证。在一栋有70 年历史的房子里你不可能做到这一点，更不用说公寓了。你不能这样做，你不能那样做，你别无选择，只能调整你的业务以符合规定。写字楼、酒店、公寓、商业楼等大致分为四五个部分，这样的规划实际上无法适应市场，导致商家很难盈利。与海外880米高的哈利法塔相比，迪拜塔有投资回收期，建成一半就可以出售。它显着缩短，使交易者能够获利。第三，当前市场竞争激烈，深圳写字楼空置率较高。而且，酒店想要盈利并不容易。因此，难以打造适合高层建筑的业态，难以获得可预测的利润。第四，技术问题。摩天大楼的建造技术仍然有限，这座摩天大楼至少需要五到八年才能完工。建设过程漫长，需要资金积累。太重了，赚钱不容易。国外则采取了“边施工边运营”的方式，比如先打开底部，然后继续覆盖顶部。中国目前没有采用这种模式。这种方式没办法用，因为在验收、防火等方面也不支持。结果，建设周期过长，导致高层建筑无利可图，而且通常无人接手。不仅深圳如此，其他城市也是如此。我个人的看法是，如果规划、财务成本、商业布局和建造技术能够放松并创新性地改进，摩天大楼实际上是可以盈利的，而且新的赚钱方式有很多。
例如，LED技术带来建筑广告效应，高速旅游电梯带来屋顶旅游效应。这些都是高度集成的要素，需要技术、政策和商业支持才能盈利。你赚到钱了，自然有人会来接手你的生意。
问2：据媒体报道，11月初，人民银行、住房城乡建设部、金监局、证监会联合多家房地产企业召开磋商，了解融资环境和贵公司的融资需求。这传递出什么样的信号？据报道，参与的企业包括万科、宝霸、华润、中海、龙湖、金地等各大房企，均未出现危机。然而，各大房企就绝对安全吗？冯叔：安全和焦虑是相对的，各大房企的安全率都很高。但现实中，一些世界500强企业已经破产，并不能说各大房地产企业总是100%安全、永远不会倒闭。但目前来看，其稳健性、可持续性、统一性得到了市场和投资者的认可，监管层召开这些会议具有一定的代表性和典型性。从市场角度来看，我们希望重拾你们的“购买动力”。换句话说，如果没有人来买房，当前的房地产市场问题就无法解决，这当然是根本性的、重要的。还有意见认为，银行应将对各大房地产企业的贷款支持扩大到非住宅领域。还有一些相关的建议，比如监管是否可以更加合理，是否应该适当放松等。总之，他们提出的问题和建议非常具有代表性和针对性，监管部门现在需要听取他们的建议，我认为他们对未来政策的微调也有帮助。
