jmsjjyl@com 记者郭阳辰、张家珍上海报道
（“2023年城市更新优秀实践范例”在上海揭晓。采访者/图）
1月23日上午，上海市第十六届人民代表大会第二次会议开幕，上海市市长雍正公布《政府活动报告》（以下简称《报告》）。报告指出，到2024年，城市更新活动将深入开展，通过理念和方法创新，推动城市更新模式创新。
事实上，加速城市更新一直是上海近年来的一大主题。《中国经营报》 记者近日提到，上海易居房地产研究院联合上海市房地产经济协会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪人协会、我了解到上海房地产经济协会。盘龙天地、洪安里、金河跨境衡山路8号、凯悦黄浦、光广安世虹桥中心等15个项目成为上海城市更新研究会合作开发模式探索的先行者。市区重建。
尽管取得了很大进展，上海的城市更新工作仍然任重而道远。报告指出，2024年，上海将大力推进“两旧一村”改造，改造分散在市中心的二级以下旧住宅12万平方米，改造分散在城区的旧建筑31万平方米。拟完成市中心改造。我们承接了10个城中村数米小梁板房及其他未完工的旧房改造工程。
上海易居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永跃表示，随着全国房地产市场调整、行业转型，企业“需要抬头、向前看”。 ”，共同探索行业发展之路。实施城市更新活动是大城市实现转型发展的主要路径。
非标准化需要“一次讨论”
城市更新是房地产业进入“后开发时代”的新动力，是实现城市高质量发展的必由之路。
2024年第一个工作日，上海市将召开城市更新推进会，他指出，加快城市更新是城市建设进入新阶段的必然选择，是落实人民城市愿景的重要组成部分。指出这是城市更新的要求和重要一步。支持城市完善核心功能是促进经济持续复苏的重要抓手。
上海易居房地产研究院副院长崔吉分析，企业、政府等社会主体荣辱与共。政府是城市更新的主导者，而企业则是市场资源配置的重要市场参与者、推动者、运营者甚至创新者。 “可以说，城市更新发展的水平和质量，取决于企业的活跃度和专业水平，以及城市更新项目建设和运营的水平和质量。”崔吉说。
纵观2023年城市更新良好实践，我们发现城市更新工作并不规范，各个项目的发展路径也有所不同。崔奇举例说，土地更新利用被国有平台企业和专业房地产开发商垄断，比如这个突出的实践例子就是宏安利、光广安世虹桥中心、盘龙天地等。该项目的案例。 “百竹内门外资银行”项目是主要由现有房地产公司和内容提供商进行的业务业态改革和完善的典型例子。
“此外，以海源深紫世界、梅陇华鑫世界、云鑫科技创新中心、东方明珠创新中心等为典型，此类项目将企业与现有土地、产业经营融为一体。”区域振兴保护模式以区属国企平台和各类专业企业为主，主要代表为衡山八路项目。” 。
“在城市更新项目中，企业不规范特征非常明显，政策多是‘一一讨论’。”上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄伟表示。城市更新项目的流程不同于纯粹的商业项目，政府对从收购、储存到开发的各个环节都有相对明确的规定。尽管上海市颁布了完善的城市更新法规，但在实际操作中，城市更新在规划调整、土地附加费方式、改建路线等方面“一一讨论”的特点十分明显。
上海东方明珠置业有限公司副总经理谢一伟也认为，城市更新的不规范需要具体问题具体分析。开发商需要确保与政府、行业和社区合作开发多资源项目，并将城市复兴纳入政府和行业的总体规划中。
面临收入不稳定等困难
记者表示，企业开展城市更新活动时，主要面临项目周期长、资金投入大、规划条件严格、历史文化保护要求高、专业性要求强等问题。许多城市更新项目都达到了高标准。成本与不确定收益之间的平衡不太可能成为阻碍企业参与城市更新的常见问题。
“与传统的房地产开发项目不同，上海的城市更新项目普遍地段较差，旧改拆迁工作周期长，管理能力薄弱，导致项目初期规划的不确定性非常高。”蛇口华东研究院表示。商家告诉记者，企业在实施城市更新项目时，常常面临文化保存要求高、施工难、销售难等问题。另一方面，在业务规划阶段，有业态、容积率等要求，难以平衡政府部门和终端客户的需求。
城市更新的另一个问题是前端如何与后续运营对接。上海万杰商业管理有限公司总经理李明峰表示，城市更新项目需要高度重视前端规划设计的定位，以及后端商业运营的整体规划能力。要求是必需的，但它们很少而且相距甚远。一个能够真正链接前后端系统的项目。 “有些旧城改造项目前期设计得很漂亮，但后期运营起来却非常困难。有些项目在商业运营上显得特别活跃，但实际上却很难平衡投资者的收益。”
而且，城市更新退出的不透明也导致整个产业链资源整合困难。光大安世资产管理有限公司总裁周松明表示，很多旧城改造项目存在资产年龄、资本市场信心、资产管理能力、审批不确定性等问题。资金成本增加。问题在于早期预测困难，业务逻辑不一致，最终导致企业难以退出。目前，真正整合“投资、融资、建设、运营、退出”全生命周期逻辑的项目并不多。
面对这些挑战，崔基表示，企业开展城市更新活动时，必须坚持“一个理念”：“人民的城市是人民建设的，人民的城市是为了人民的”。表明有必要将其付诸实践。 “两个考虑”，即开发与保护并重，兼顾效率与民生；“三个趋势”，即文化转型、绿色低碳经济、数字经济。懂得规划先、产业先、运营先、财务先的“四点”。“五关系”是新与旧、大与小、快与慢、外与内、重与内。光。
在崔吉看来，科学定位是企业开展城市更新活动的基础，合适的项目是企业开展城市更新活动的前提，创新能力是企业开展城市更新活动的基础，是核心。开展城市更新活动，精准路径是关键企业开展城市更新活动的总体效益就是企业开展城市更新活动的价值。企业只有在这五个方面不断努力，才能谱写新时代城市更新活动实施的伟大新篇章。
（编辑：张家珍，校对：翟军）
