店铺选址怎么写，店铺选址技巧

问题的关键在于：

开线下店，你可以做错任何事，但地点的选择非常重要，因为如果你选错了地点，你90%的生意都保不住。

在脑细胞社区里，有一位面包店老板，网名是谭师傅。他在福建省四五线城市经营蛋糕店已有15年。这个品牌是Miss Milano。目前拥有8家店铺，年产值超过3000万日元。然而，他成功的背后也经历了种种陷阱和弯路。今天我想和大家分享一下他的一些经历。真实的经验，失败的教训，值得学习。

01 开线下店你想做什么都可以，但是选址很重要，因为选错了地点，90%的事情都无法挽救。谭师傅曾因选址不当而关闭了3家店。他花了100万，损失也很大。首先说一下他关闭的三家店的情况。我相信你能理解。

他的蛋糕店最早开在一个小镇，也算是五线城市起家，一直很火爆，直到2015年谭师傅开的。我开始考虑离开小镇，在四线城市福清县开了第二家店。福清县是典型的环城乡村，一步一个脚印稳步前进。

当我们开第三家店时，它位于一家地下超市内。一个地下超市在招投资者的时候，他们说每天有5000人来超市，如果这5000人中有10%吃的话，就能有500人购买面包产品，然后我告诉他。赚钱，超市招商部门也信誓旦旦，只要超市开店，就一定能带来稳定的利润。而他在这家店投资了600元。然而，One于去年下半年关闭。

这是因为在实际经营中，每天进店的人只有100人，而所谓的500人从来没有进店。店面关门的原因是选址问题，这个我后面会讲到，不过这是他第一家失败的店，上面提到的超市招商经理的话应该引起很多老板的共鸣。

然后他们接管了一家非常大的商店，以前是一家面包店。这是我们的第六家商店。当他去查看时，发现这家店的位置还可以。尤其是，许多人骑自行车上下班。 a 公交车站牌挡住了三分之二的立面。接手后，他们投资了100万美元，但最终只运营了20天就决定退出。每天的销售额只有2000到3000日元。即便是面积500平方米以上的门店，最终损失也超过70万元。

第三家失败的店是第八家店，这是一家很小的店，只有20平方米，但该店的租金却高得惊人：20平方米。 230,000/年。然而，它的交通量很大，是这座城市最繁忙的街道。他们买下了这家店，但需要达到4000元才能收支平衡，5000元才能盈利。事实上，经营5个月后，我们只能维持2000、3000元。那么，他在这家店投入了40万元，最后却拿回了10万元，造成了30万元的损失。

02

几年来，谭师傅一共亏损了3家店，关闭了3家店。这三家店的失败很大程度上可以归咎于他失去了一家店。但他也从经验中学到了很多。

他分享了选址的公式：“性能=流量转化率客单成本连接因子”。

首先，我们简单解释一下这个方程的参数。

流量代表经过您商店的人员。换句话说，你的商店或商店标志可以暴露给多少人？

转化率是指有多少人进门后能够进入您的商店。

每位顾客的价格是每位来到您商店购物的顾客的平均交易价格。

连接系数是指复购率和渗透率。这个连通性因素与地点选择关系不大，但比如在谭师傅面包店，如果顾客每周能来两次，就算100%，如果客人每周只能来一次，就算50%。

03下面我们逐一分析谭师傅的Miss Milano选址错误的原因。

第一店选址错误的原因：

谭师傅关门的第一家店是一家超市，因为商场每天的人流量只有5000人。一位商场招聘人员表示，正常情况下，蛋糕店的顾客转化率约为3%，而不是所谓的10%。他补充说，他所在的超市的顾客总数不到5000人。每天约有2,000 至3,000 名访客，您可能不会相信我们所说的有关投资的一切。按3000人流量计算。转化率3%，只有90人。由于计算出来的数据和后面的实际经营情况一模一样，那就意味着这家店肯定会亏损。

这里我想特别提一下的是蛋糕行业通常的转化率。其实计算方法也很简单。如果您计算一周内在您商店入口处的人数并计算进入您商店的顾客订单，您将获得一个转化率，您可以将其应用于您搜索的其他商店。并且根据这些数据，我们可以判断这个位置有多少人流量，是否可以支持开店，如果可以，需要多长时间才能收回资金，我们未来的收入是多少等等。可以计算。

我们第二家店选址错误的原因：

我们一直跟老板说话，经常说：“我们这个地方人多了，可以开店了。”然而，这种说法是不正确的。

事实上，损失最大的是谭师傅开张仅20天的500平米店面。这家店面朝大马路，入口附近人流较多，但由于其特点，这种人流效果不佳。这不是购物，而是赶路。这个时候卖什么都没用，地铁站、火车站等港口就是典型的例子。招商引资的时候嘴上说得非常漂亮，但很多时候也可能是一个陷阱，因为这些人根本没有转化率。因此，实体店的选址可以根据具体情况而不仅仅是人流量来确定。由于人流的性质，存在不少看似人流量大但不产生消费的“假口岸”。

为什么我们为第三家店选择了错误的地点：

谭大师还有一个选择地点的公式，这是我最近才意识到的。

为什么会有租金的存在？例如，100平方米的房子的租金可能是15000每月。你实际上并没有花15,000块钱买房子。实际租金可能只有3000元。剩下的12000实际上是购买的门流量。因此，流量是最重要的，而不是你为商店租来的空间。你得到的方式就是你的店铺门，所以你支付的租金实际上就是购买你的店铺门，门的价值至少占你租金价值的90%。有兴趣的同学可以加入脑细胞社区，了解更多关于门头的知识。

来说说谭师傅的米兰小姐饼店吧。谭师傅假设每天有10,000人经过你的商店。这个地方的租金是15000人。这个算法在购买5毛钱（15000元/（30天）的订单时也非常有用。这个公式计算出的数字可以被其他商店使用，也可以与商店进行比较。

还有一种更复杂的算法，谭大师称之为流量成本。排水费用=（房租+水电费+员工工资+装修+其他杂费）/店铺采购订单数。

我们以店铺每天的流量配送成本为例：（租金500元+水电费300元+人工费800元+装修费摊销200元+杂费100元）/200个订单=9.5元，这相当于我们每位有效顾客进店的费用是9.5元。

假设这个人只购买了价值19元的物品，你的毛利润是50%。在这种情况下，您无法从该客户那里获利并保护您的资金。这个账户很容易通过19 除以2 计算出来。我花了9.5元带这个人，他们只收了我9.5元。也就是说，这个订单就被浪费了，没有损失也没有利润。

谭师傅的第三家店位于最繁华的地段，每天接待的顾客其实很多，达到了近200人。但人均成本太低，只有几十元。因为这里每个人都想买点吃的、吃的零食，而且要买的东西太多了。有时流量太大，但这也是一个陷阱。需要清楚地了解该流量的属性。这家店失败的原因是客均成本太低。位置选择导致账户计算失败。 它已关闭，因为它在这里。

这里我再讲一个案例，但是在很多新开的商场里，早期入市的店基本上都是死路一条。我们有时天真地认为现在在那里开店会更便宜，但我们相信招商引资的鬼话，相信将来这里的人气会很好。其实你需要计算一下这个便宜背后的流量成本。交通成本非常高，但租金很可能显得便宜。

同样，以谭师傅店铺的日常运营成本为例。假设（房租500元+水电费300元+人工费800元+装修费200元+杂费100元）/订单数200=9.5元，这个新开业的商场每天的租金只要100元就可以了。但进门的人很少，每天只有50 人前来购物。

你要计算一下交通流量成本吗？既然生意不好，我们把水电费和员工工资降低一点：（房租100+水电费200+员工工资600+装修费200+其他杂费100） )/50=24元。一般情况下，做这种商场店生意是非常困难的，因为每人的成本是24元，是谭师傅店里吸引顾客成本9.5元的两倍多。

让我们检查一下运输成本的计算公式。 运输成本=（房租+水电费+员工工资+装修+其他杂费）/店铺采购订单数量这个计算公式最大的好处是可以进行成本分析。考虑使用数据来分析有关不同商店和竞争对手的信息。这是最科学的选址决策方法。

版权声明：本文转载于网络，版权归作者所有。如有侵权，请联系本站编辑删除。