I第85期投资人I远山品牌所属集团I华住集团优势

就近开店问题仍然是投资者选择品牌时的敏感点。

投资者说我第85期

投资人I远山

品牌所属集团 I 华住集团

优势

对于全季酒店的优势，圆山表示其优势如下：

①全季隶属于华住集团，是华住集团的核心产品。 品牌声誉和运营管理相对成熟；

②全季采用“精装发货”方式，可以缩短店面准备周期，降低投资成本；

③全季坚持以顾客为中心，在安全环保、床上用品、布草等方面优化细节，打造良好的顾客体验；

④全季近距离开店规则有明确标准，店内严格遵守。 基于此，一定程度上提高了人身安全性。

投资背景

袁山是资深酒店投资人。 2006年，经济型酒店正处于快速发展时期。 身边投资酒店的朋友发展都不错，于是远山也尝试性地进入了酒店投资领域。

调查满意度：4分

酒店总投资我预估1618万（不含土建）VS实际1737万（含土建及所有费用）

单套房子投资我预估13.6万（不含土建）VS实际14.6万（含土建及所有费用）

投资回报周期一：投资预估5年VS实际预估6年

开发者服务等级I 良好

远山在中国西南地区投资酒店已有十多年。 他对这座城市的房产非常了解，拥有很多好的房产资源可供支配。 他说，“我们永远不会投资不好的房产，所以我们基本上都投资它们。” 不会有什么大问题，而且你的退款是有保证的。”

店面地理位置优越，周边商圈林立，交通便利。 店面是几年前租的，价格也比较合理。

单间预计投资13.6万，不含土建。 单间投资14.6万元，包含300个会议室的土建改造费、装修费等全部费用。 他表示，《四季》的开发商在投资预算上比较客观，在测试过程中遇到问题也能及时做出反应。 如果没有发生疫情，投资回报周期保守估计为5年以内，但现在出现疫情，投资回报周期预计将推迟一年。

资金满意度：3.5分

准备期I 10个月

施工队我自己找

店内采用全季“精装交付”方式，简单来说就是模块拼装，省时、省力、效率高、节省装修成本。

远山表示，专业投资者或专业装修公司都愿意选择“精装交付”项目。 例如，如果他们装修过这样的“模块化”酒店或中高端酒店，项目周期会相对更快。 从规划和建设来看，全季酒店已经非常成熟。

他表示，正常项目的准备时间大约是五个月，相对较快。 因为我们有土建改造，同时在装修两家店，所以准备时间显得有点长，但也在他的预料之内。

多年来，远山积累了丰富的酒店装修经验和专业的装修团队资源。 他分享道，“现在即使是新酒店装修，五个月就能完工。装修时一定要选择好的设计师，保证装修风格符合品牌定位和酒店客群。” ”。

管理满意度：3.5分

单间运营费用I 120元

每间客房收入 I $208 (2021)

店长能力我好

袁山说道：

与2020年相比，2021年（截至8月）的RevPAR和入住率略有上升。

我非常重视店长的选拔。 集集店经理的管理还是比较让人满意的。 我还是靠投资人来监督我。 他表示，“同质化竞争越来越激烈，此前集团想派一名店长来担任门店，但我们没有同意。现在经过协商，我们将派一名新的店长到店里来。” ”。

现在的加盟店管理者的整体素质普遍不如十年前，品牌管理能力也一般。 另外，很多店长都很年轻，社会经验很少。 如果店长的流动性较高，也会导致店面运营成本的增加。 毕竟投资者要花时间与店长磨合、沟通，这也是一种时间成本。 很少有品牌能够从投资者的角度为投资者负责任地选择店长。

别人看到我店生意好，就在附近开酒店。 这种情况会发生，但却是不可避免的。 华住的“近距离开店”规则还可以（市区两公里以内，开业一年以上的酒店过夜入住率是否达到80%，是开店的评价标准之一）距离商店很近），但现在不在商店周围。 开设新店。 一些品牌处理得不好，投资者对“在品牌1.5公里范围内开店”的问题仍然敏感。

会员满意度：4分

团体成员占比60-70%

会员复购率I高

原山选择投资全季，也是看重华住系成员。 他对集团的会员比例和会员复购率感到满意。

店铺会员比例为60%-70%，OTA比例为10%。 以携程为主，店内散客很少。

供应链满意度：3.5分

集中采购价格适中

产品质量我好

日常运营物资大部分都是从平台购买的。 布草、耗材等集中采购价格适中，品质优良。

通过网购购买，网购效率适中，物流速度正常。

建议

对于品牌，远山提出以下改进建议：

完善店长管理，包括选拔、用人、培训等，同时建议从投资者角度完善店长和门店策略，适当优化“用人”规则。

对于投资者，远山提出以下建议：

1、选择好的房产。 酒店市场也是房地产市场的一面镜子。 由于物业费用在酒店投资中占有重要份额，因此也影响酒店投资回报周期。 房产是自买还是租房，要看城市和位置，如果能做中高端酒店，就应该是中档酒店。 否则，投资周期就会过长。

2、对房产状况有清楚的了解。 业主应该清楚自己打算出租的房产处于什么样的市场状况。如果是老房子，就会有大量的土建工程。 如果土建较多，由于涉及的装修设计量比较大，就很难控制。 如果该房产是新房，有窗户，外墙已完工，主要构件齐全，那么可以预计工期将在正常范围内。

3、选择好的品牌。 看了一些想要的品牌后，做一个比较分析。 无论是周围人推荐的，还是自己查资料得到的，没有比较分析，都很难得到客观的判断。 毕竟钱是你自己的，你应该自己做出投资决定。 你不能太依赖别人，包括品牌。

4.客观了解品牌。 品牌有自己的宣传。 比如，一个正常的人愿意多展示自己好的一面，尽量避免自己的缺点。 这很正常，但他必须学会辨别。 每个品牌都不同。 投资者应该意识到，即使投资10个项目，也不是每个项目都能赚钱。 正如古话所说：“常在河边走，怎能不湿鞋呢？”

5、深入了解品牌。 你必须对你即将选择的加盟品牌有足够的了解，并且你必须了解该品牌的加盟标准到每一个细节。 不要害怕太多的问题或麻烦。 如果前期不问问题或者没有理解清楚的话，后面就会出现更多的问题。 。 只有对品牌有深入的了解，我们才能对酒店的总投资和项目周期有一个相对更准确的预算。

6、选择专业的装修团队。 专业的装修团队的价格可能相对较高，但他们的专业能力可以节省投资者的时间和装修成本。 如果没有装修或经营酒店的投资者本身装修标准不足，整个装修过程就会出现很多问题。 投资人会不满意，项目进展不顺利，双方都会不高兴。

关于未来

现在在酒店工作的人手头基本上都有一些闲置资金。 他们对其他行业的工作感到厌倦，想要转行。 酒店投资看来还不错。 另外，听说品牌开发商承诺“保证3年”“投资回报”的说法就在车上。 上船后，我想再次下船，却发现没那么容易。

很多行业都是“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾”，酒店行业也是如此。 现在的酒店行业，基本上都是新手在投资，资深的酒店经营者已经知道要做什么、怎么做。

我身边的投资者对于酒店投资基本持观望态度。 有些人正在考虑转行，而另一些人则想尝试投资其他行业或其他领域，例如独立酒店。 因为经营良好的独立酒店做出了自己的品牌效应后，顾客的忠诚度很高。 一些网红入住酒店就有这种模式。 房间较小，投资成本相对较低，而且没有其他“杂费”。 有酒店投资经验的投资者也可以考虑这个方向。