jmsjjyl@com 1. BT模型概念
BT投资建设模式是Build-Transfer的缩写，是指政府或具有政府权力的机构通过法定程序选择基础设施或公共工程项目的发起人，发起人在建设期间选择发起人的方式。将成立内部BT模式项目公司，负责项目的投资、融资和建设，项目竣工后，项目将按协议移交，并通过政府或其主管部门的付款方式收回投资。单元。政府（或政府授权机构）按约定总额或竣工后总估价（即项目总投资加上合理回报）分期支付投资者的融资和建设费用。政府（或政府主管部门）将在BT模式投资建设全过程中行使监督指导职能，确保BT模式投资项目顺利融资、竣工交付。
2.采用BT模式建设公共租赁住房的可能性
1、政府建设保障性住房资金的巨大缺乏是BT模式建设保障性住房的前提条件。
据住建部数据，2011年预计建设保障性住房项目1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。 2010年保障性安居工程投资额预计将超过8000亿元，2011年保障性安居工程初期投资预计为1.4万亿元，将超过2017年全国房地产投资规模。 2011年，占比接近30%。与此相对应的是，上述庞大的廉租房建设计划，2010年要建设580万套廉租房，超过700亿元的政府专项资金只能承担其建设量的11%。对包括BT 和BOT 模式在内的创新融资方式的干预尤为紧迫。
2、政府政策支持是民间金融参与BT模式保障性租赁住房建设的有力保障。
民间资金参与公共租赁住房建设按照《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号，以下简称“《若干意见”》”）和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）的规定执行。正在做。住建部等七部委制定的政策协议（以下简称“《指导意见》”）第十三条规定“鼓励民间资本参与”。参与政策性安居工程建设。支持引导民间资本投资建设保障性住房、公共租赁住房等政策性住房，参与贫民窟改造，享受相应政策性住房建设政策。第二点（一）是，各地在加大政府对公共租赁住房投入的同时，可以有效地采取土地、税收、财政等扶持政策，广泛支持企业等投资，要充分调动投资的积极性。机构。我们入住并经营公共租赁住房。 ”
3、由于公共租赁住房的特点，判断采用BT模式建设公共租赁住房是可能的。
公共租赁住房是一种非常特殊的公用事业类型，其最大的特点就是利润丰厚。公共租赁住房的出租率非常高，因为租金明显低于正常市场价格，并且提供稳定的现金收入。公共租赁住房的另一个特点是，根据公共租赁住房管理制度的规定，在一定程度上可以转换为可买卖的房地产住房。也就是说，在条件成熟时，保障性租赁住房可以从资本转化为商品房资产。租户向原业主支付的购买价无疑是一个非常重要的融资来源。
现实生活中的许多例子表明，BT项目最大的风险来源实际上是政府的财务风险。但现实中，不少地方政府领导为了追求政治成果，盲目采用BT模式进行扩建建设，BT投资者面临巨大的回购风险。但由于公共租赁住房的上述两个特点，公共租赁住房的租金收入和满足条件时的销售收入只要两者兼得，都将成为政府极其重要的财政资源。毫无疑问，政府回购担保方式的推出将大幅降低BT投资者的投资风险。
三、国内BT模式下公共租赁住房建设的法律风险及其防范
日本的北京、上海、广东、重庆等部分省市已陆续试行BT模式，但该国尚未制定政策和文件明确BT模式的法律地位。也发布了。但目前出台的政策和文件仍停留在立法层面，有效性较低，缺乏部级法规、地方性法规等上级法律保障。一旦发生纠纷，会给BT投资者带来重大的法律风险，甚至严重的法律风险。例如，作为对BT投资者投资建设公共租赁住房的回报，政府可以使用某些土地使用权作为担保，或者为BT投资者在其管辖范围内开发的其他项目提供税收优惠或提供开发用地。用于建设公共租赁住房。这些保证和激励往往因违反法律或行政法规的强制性规定而失效。现实中，这样的例子还有很多。
因此，为了规范BT模式的公共租赁住房建设，降低BT投资者的风险，笔者建议：
1、进一步完善BT模式相关法律法规，使BT模式在行政监管乃至法律层面得到更有力的法律保护。
BT模式缺乏具体立法，导致公共租赁住房项目建设和移交过程中存在无法无天的现象，各类法规和法律之间缺乏有效衔接，也导致了各法规和法律之间缺乏有效衔接。由于各部委的规定和地方法律之间会有很多矛盾。因此，有必要加快研究并紧急出台BT投融资模式专门立法，对BT项目的审批、准入、建设、转让、政府担保等作出详细规定，确保BT项目的安全。以法律为依据。
2、BT投资者应了解与政府或政府许可企业签订的BT投资建设合同，并确保折扣、回购期限、回购担保和违约责任等相关事项的协议必须全面合理。被输入。政府承诺的合同、不可抗力和风险承担。
笔者结合自身实践经验，为签订BT投资建设合同提供以下特别提示。
（一）对于税收优惠等其他坚决担保条款，我们将考虑是否与法律、行政法规的强制性规定相抵触，是否属于上级部门批准的范围，是否有必要宣告该条款失效。防止产品损坏或失效的风险。合同。
（2）为了防止BT投资者获得对公共租赁住房的控制权，BT投资者和政府（或其持牌公司）必须控制公共租赁住房的租金收入，以及租金和转售付款的共同管理账户。应成立。在政府按期完成回购付款之前，他们有权了解、控制甚至处置租金收入和房屋销售收益。
（三）让BT投资者及时了解公共租赁住房销售状况，有效管理资产
根据财务趋势，各方还可以考虑对社会租赁住房进行抵押，或者规定BT投资者在回购收益全部还清之前获得社会租赁住房的优先偿还。一旦关闭，BT 投资者的留置权和优先赔偿权就终止。
（四）对于需要政府审批的规划、设计、施工、消防等相关建设手续，政府将督促相关部门及时办理，否则政府将承担因延误造成的损失。政府或其部门和官员不得以任何方式为公共租赁住房项目的任何部分指定分包商。
（5）如果政府未在合理期限内回复，BT投资者提交的项目签证和付款信息将被视为已获得批准。政府审计部门主动提出的审计报告或审查意见对BT投资者不具有约束力，除非经过BT投资者的批准。
（六）回购期内公共租赁住房出现质量问题的，BT投资者将按协议承担担保责任，但政府不得据此拒绝支付过期回购价款。
3、同时，BT投资者必须按时、按质向政府交付合格的建筑产品，并履行BT投资和建设合同项下的各项义务，包括与施工方、材料和设备供应商的处理和协调。必须积极落实。和其他相关方。否则，如果政府遭受损失，英国电信的投资者也将承担协议项下的违约责任。
4。结论
公共租赁住房的建设还处于试点阶段，各地政府对于采用BT模式建设公共租赁住房也处于探索研究阶段，但BT模式的建设必将导致投资者面临资金短缺以及政府的财政压力和社会压力。对于中低收入群体来说，实现了三者共赢。笔者认为，只要投资者和政府能够客观地认识BT模式，基于诚信和共赢理念的BT模式一定能够达到大家所需要的。 BT 模型也存在最佳实践案例。在我国公共租赁住房建设领域。
