jmsjjyl@com 一、概述一、项目建设背景
位于A新区的新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司因缺乏资金而未能启动该项目。该项目将结合公司在区域内的重组进行转让，这将是收购该项目的重要外部因素。为了提高居民的生活质量，提高片区房地产整体水平，新桥镇希望寻找能够开发高品质住宅的开发商。部分地区尤其是B市房地产开发企业的资金实力和开发水平与全国其他地区不相上下。这是一个可以迁移、可以发展的内在因素。根据A省城市总体规划发展和新区新桥镇片区控制性规划要求，该区域将成为新区乃至整个A省的重要居住区。我们对A州进行全面细致的市场调研，反复分析比较项目区位环境，根据A州房地产现状及发展趋势，开发符合新住房需求的项目。 A州城市居民品质，同时精准定位，无需担心项目销售，可以获得丰厚的利润。
项目已取得土地使用权证和经营规划许可证，各项目谈判已陆续展开。
二、项目概况
该地块位于阿州新区鹤山路与太原路交叉口。毗邻国家科学技术学院，文化氛围良好。道路宽阔，交通便利，还有新山大桥，与古都相连。项目占地126亩，其中住宅建设120亩，幼儿园配套6亩。该建筑容积率2.0，总建筑面积16万平方米，为小高层组合，底层为商业附属建筑（约占5%）沿着街道。有一定的发展规模，才能保证品牌的延续性，为企业带来社会效益和经济效益。
该项目将由公司全额资助，不足部分将通过土地贷款和预售款弥补。
2、省城市介绍该省位于长江三角洲中心，省东南部，东经11955'-12120'、东经3047'-32之间。北纬02分。东临上海，西接金陵，南接苏州、杭州，北濒长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27%。市区面积392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古都区14.2平方公里。六县市面积分别为C市1094平方公里、B市772.4平方公里、D市620平方公里、E市864.9平方公里、F市1257.42平方公里、H市1092.9平方公里。 2001年，A市GDP达到1760亿元，经济总量居长三角地区第二位、全国第六位，按现行汇率计算人均GDP超过3600美元，显示出较强的经济实力。增长动力。全市人口580.53万人，其中城镇人口80万。新区经济发展保持平稳发展势头，全年工业销售额400亿美元，比上年增长17%，GDP达到160亿美元，比上年增加142亿日元。前一年。 %，财政收入20.5亿元。第二阶段的开发已经开始。
3. A 州房地产市场分析1. 2002 年之前A 州房地产市场分析
截至目前，崖州市住房标准维持在工业园区2300元/平方米、古城2500元/平方米，新区房价也维持在2000元/平方米左右。原因如下：
土地价格是第一因素。土地是稀缺资源，但政府一直无法制定长期的土地供应计划。通过项目可行性报告，开发商可以要求政府以极低的价格分配土地。因此，土地成本仅占整个项目的一小部分。
A州大部分住宅建筑较为分散，没有考虑维护整个地区的环境、园林、文化。结果，很多想要改变住房品质的居民却找不到合适的住房，价格太贵，也不经济。
居民的生活观没有改变。 A州的大多数人认为，穿过运河后，他们感觉自己已经离开了城市，进入了郊区。而且我一直认为新州区是工业区，不适合居住。同时，新桥镇治安环境一直较差，一定程度上限制了该地区的房价。
消费观念也限制了A市整体房价的上涨。很多A国的居民怀念自己的“小桥、流水、家园”，不会用剩下的钱去改善居住环境或者投资房产，只要有地方住、有饭吃就行。
在此期间，许多有助于住房发展的政策（如实行住房分配货币化）得到了实施，但未能将A国的房地产提升到更高的水平。
2. 2002年以来A州房地产市场分析
2002年是A州房价暴涨的一年。 2001年10月，A国全面实施土地招标。对于整个州房地产市场来说，这是一个重要的转折点。今后，开发商获取土地的唯一途径是通过市场竞价，使土地市场更加公平。与此同时，政府出台了一系列相关政策。
A国强化“强城富民”意识，努力保持城市经济高位运行、波动不大，2002年城市经济继续保持良好状态。与此同时，城镇居民的消费观念也将发生变化。
规范房地产开发，改善投资环境，逐步做大做强房地产开发。我们将房地产开发视为城市新的经济增长点，将有力推动城市建设。
城镇地区加快土地供应制度改革，取消新增土地开发项目，对现有土地开发项目采取克制态度，抑制开发总量。同时，积极引导开发企业参与园区、新区开发建设。
由于城市建设步伐加快、拆迁大幅增加以及财政安置政策的推动，商品房市场需求快速扩大。
3、A新区房产市场详细分析
去年10月份A州拍卖的土地都没有用于房地产开发，很多开发商闻讯后已经提高了房地产价格。据国家建设局市场调查统计，今年以来A州房价总体上涨了14.8%。
下面，我们就来介绍一下亚洲新区的最新房价。
序列号
属性名称
外壳类型
价格（元/平方米）
1
美丽花园
小高层（双层）
36003800
2
星城
高层公寓
3200（均价）
3
绿色森林花园
高层公寓
3000（均价）
四
阳光海滨
小摩天大楼
3500（均价）
五
景园阁
摩天大楼
4500（均价）
综上所述，新区平均房价为公寓3000元/平方米、小高层3500元/平方米、多层3600元/平方米。
四、本项目发展展望
新桥古城更新改造被列为亚洲新区“十五”重大工程，预计投资7亿元。与此同时，新区二期建设正在有序推进，该区域将成为连接老都与新区的中心。
今年上半年，B省一开发商以159万元/亩的价格中标新区供水用地，最低价约1000元/平方米，给该地块带来了一定的吸引力。地价优势。整个新区并没有大面积、高品质的住宅。
因此，按照目前市场价格（不考虑房价涨幅），该项目均价定位为3300元/平方米。
四、工程建设索引编号
项目
单元
数量
1
土地总面积
没有什么
126
2
总表面积
平方米
160000
2.1
居住区
平方米
152000
2.2
店铺面积
平方米
8000
3
容积率
2.0
四
物业管理大楼
平方米
1120
五
可居住面积
平方米
150880
五、项目投资估算及回报分析1、准备基础
建设工程造价按照现行建设工程造价标准和费率计算。
各项费用以相关政府文件为准。
2、投资金额估算
投资估算表
序列号
项目
单价
数量
金额（万元）
1
土地成本
120
126
15000
2
初始投资成本
100
160000
1600
2.1
勘察/设计费
20
160000
320
2.2
各种费用
80
160000
1280
3
工程成本
1200
160000
19200
3.1
建筑/安装成本
1100
160000
17600
3.2
外部工程
50
160000
800
3.3
机械和电气工程
50
160000
800
四
销售成本
按销售收入的2%计提储备金
1100
五
管理成本
按销售收入的3%提取
1700
6
资金成本
1900年
7
投资总额
40500
3、销售收入
根据项目所在位置、周边环境、A州当前房地产市场预测，并考虑房产销售风险、项目建设成本等综合因素，预计该地区平均房价为3,300美元。低层商铺均价为4500元/平方米，定位于4500元/平方米。
销售收入如下表所示。
序列号
项目
单元
数量
价格
金额（万元）
1
住宅
元/
150880
3500
52808
2
低层商店
元/
8000
5000
4000
3
全部的
56808
4、营业税金及附加
本项目需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。综上所述，本项目整体税率为6%，缴纳税金及附加总额为3408万元。
5、盈利能力分析；
财务现金流量表
序列号
项目
全部的
1
现金流入
56808
1.1
销售收入
56808
1.2
其他收入/收入
0
2
现金支出
43908
2.1
成本投资
40500
2.2
营业税金及附加
3408
3
税前利润
12900
四
项目税前利润率
29.4%
6. 结论和建议1. 采用分阶段开发方法来开发本项目。一方面是为了降低项目风险，另一方面是为了减轻资金压力。
2、做好计划。项目的市场定位以住宅小区的合理规划为基础，包括社区整体规划、配套环境规划、户型规划等，防止规划设计单调、配套功能不齐全。该项目将吸引高端消费群体，降低项目风险，提升楼盘形象。
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