房地产企业融资模式研究，房地产融资问题及其对策研究

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我国房地产业发展迅速，在国民经济发展中发挥着重要作用，受到社会各界的广泛关注。从行业角度来看，房地产行业是资金密集型行业，房地产项目开发的各个阶段都需要大量的资金投入。随着该行业的发展壮大，越来越多的投资者瞄准房地产，行业内涌现出大量竞争者，竞争日趋激烈，项目开发成本不断上升。为遏制房地产行业过热发展，宏观调控政策相继出台，资金筹集困难。在这种情况下，融资成为这个融资需求较大的行业的重要问题。

本文在国内外理论界对房地产融资研究的基础上，通过对绿城地产主要融资方式的分析，反映了绿城地产目前的融资状况。通过找出这些融资方式使用中存在的问题并提出优化策略，可以为房地产企业更有效地筹集资金提供参考。

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关键词： 房地产企业融资现状问题及优化措施

目录

一、简介1

1.1 研究背景1

1.2 研究目的和意义1

1.2.1 研究目的1

1.2.2 研究意义2

1.3 国内外研究现状2

1.3.1 国外研究现状2

1.3.2 国内研究现状3

1.4 研究内容和方法4

1.4.1研究内容4

1.4.2 研究方法5

2. 房地产金融相关理论概述6

2.1 房地产融资的基本概念6

2.2 房地产融资的特点6

2.2.1 资金需求大6

2.2.2 融资周期长6

2.2.3 资金风险高6

2.3 房地产金融一般理论7

2.3.1 MM理论7

2.3.2 有序融资理论7

2.3.3金融增长周期理论7

3. 绿城房地产融资状况8

3.1 绿城地产简介8

3.2 绿城地产如何筹集资金8

3.2.1 银行贷款8

3.2.3信托融资9

3.2.4 债券融资9

3.2.5 上市融资9

3.2.6 经营负债10

4、绿城地产融资第11期

4.1 绿城地产财务状况分析11

4.1.1偿付能力分析11

4.1.2盈利能力分析11

4.1.3运营能力分析12

4.1.4现金流分析12

4.2 绿城地产融资存在的问题12

4.2.1 银行贷款占比较大12

4.2.2 赌博信托引发隐患13

4.2.3 高利率债券引发危机14

4.2.4 不公平的责任结构14

5、绿城地产融资优化措施16

5.1 注重融资渠道创新16

5.2 多元化融资模式的建立16

5.3 合理规划、合理融资16

5.4 完善企业责任架构17

结论18

参考资料19

谢谢20

1.首先

1.1 研究背景

房地产行业与其他行业相比具有特殊性，对社会发展的影响越来越大，渗透到人们的消费观念、消费水平、经济增长率乃至流通业态中。社会和经济富裕。

近年来，为了纠正房地产行业的过度发展，政府开始对房地产行业进行调控，政策相继出台。在融资渠道方面，银行信贷渠道日趋紧张，股票市场、债券、外资等其他渠道也受到相关法律和政策的严格管制。在房价持续上涨且上涨速度不减的情况下，中央出台了“国十一”、限购令、土地出让价格不低于首付比例等一系列政策。土地出让金总额的50%以上。随着2010年央行六次上调存款准备金率，房地产企业难以获得银行信用贷款，而房地产企业销售房屋预付款汇回的制度也得到强化。我在这里。个人贷款审批条件将受到影响。国家从2011年开始逐步强化房地产信托融资渠道，并于2012年推出“房地产信托产品集中赎回期”。自然，由于一系列调控政策的影响，全国主要城市的商品房成交量呈现明显下滑趋势，部分房企通过筹集资金艰难维持运营，也有促收的动作。一些房地产企业难逃财务困境，部门所属房地产企业被迫重组。我们可以看到，一旦市场行情突变或者政策突变，就会导致企业经营困难，不仅伤害整个房地产行业，还会对很多相关行业造成连锁反应危机。房地产企业如何根据市场和政策的变化，合理选择融资方式，制定正确有效的融资策略，是房地产企业保持健康发展的关键。

1.2 研究目的和意义

1.2.1 研究目的

资金就像企业的血液，维持着企业的健康发展，在每个发展阶段都不可或缺。因此，融资问题是企业不容忽视的问题。房地产行业是资金密集型行业，发展周期长，受宏观经济政策和社会舆论影响较大，比一般企业风险更大、管理难度更大。安全对于保障资金链尤为重要。

因此，本文的目的是调查绿城地产所采用的融资方式所体现的融资状况，并结合财务状况进行分析，澄清绿城地产融资方式中的不合理点，并提出解决方案。相应的优化策略。我们为房地产企业提供有效融资的建议和参考信息。

1.2.2 研究意义

目前，日本房地产企业最大的融资方式是银行贷款，但在众多的融资方式中，企业实际使用的只有少数，而且随着房地产投资的过热和畸形发展，融资越来越少。变得越来越困难了，越来越困难了。本文的分析可以对我国一些房地产企业在融资方面有所帮助，可以帮助一些房地产企业正确把握市场、了解国家宏观管理。我们自己。在融资之前，我们会根据企业的具体财务状况做出融资选择，评估情况，合理运用融资手段，促进企业长期健康发展。

1.3 国内外研究现状

1.3.1 国外研究现状

海外房地产开发较早，金融市场不断变化，发展已相当成熟。在这样一个健康的金融市场下，有多种融资渠道和融资方式可供选择，许多国家都形成了自己的房地产开发模式，同时在房地产融资实践上也处于领先地位。位置。这为建立符合我国国情的房地产金融体系奠定了坚实的基础。

美国、英国、德国、日本等发达国家已经建立了比较完善的房地产融资体系，其中美国的房地产资本市场最为成熟，尤其是在房地产融资的理论研究方面。占据绝对领先地位。美国资本市场非常活跃，有很多金融产品和渠道可供选择。由于这种多元化，美国学者开始研究融资组合，希望能够分析和发现不同金融工具的组合。帮助企业最大化资本市场回报和最大化企业价值的产品组合。

美国房地产协会是目前美国房地产学术研究最重要的研究组织，其两个著名期刊是《房地产研究杂志》和《房地产金融经济学研究杂志》，这两个期刊通过统计发表房地产研究的学术文章。已发布。学者们发现，研究最广泛的三个主题是：抵押贷款、房地产投资和房地产估值。

Mayers（1984）和Townsend（1978）是房地产研究领域的两位著名学者。他们的研究重点是房地产金融产品，并取得了优异的成果。通过划分不同的金融产品，我们将住宅建筑分为几组。在房地产和收益性房地产之间，我们讨论房地产资本市场和证券，并通过实证研究方法分析房地产金融组合[1]。

Richard Imperiale（2002）对房地产投资信托进行了非常详细的研究，将通过采访获得的房地产研究领域专家的意见和自己对投资概念的理解结合成书，我把它编成了一本书。基于他对衡量房地产投资信托价值的独特见解，他通过三种方式计算了房地产投资信托的价值。方法一是比较房地产投资信托的市场价格和实际净值。拥有房地产资产；方法二，房地产投资信托实际收益率与10年期国债利率比较；方法三，房地产投资信托基金资本收益比与标准普尔500指数比较[2]。

Su Han Chan、John Erickson 和KoWang 的《房地产投资信托基金研究》（2003 年）相对较新，作者为《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》。在我们对房地产投资信托基金的研究中，我们不仅进行了理论研究，还对组织结构、规模、股利、债务政策、证券发行和绩效等进行了详细的调查[3]。

Joseph Hu（2006）对房地产信托基金的研究包括发展历史、政策变化的影响以及与股票市场的相关性等各个方面。

1.3.2 国内研究现状

国内学者主要针对股权融资、债券融资、房地产证券化、房地产投资基金、海外融资等方式进行研究。通过对上述融资方式的研究，学者们详细介绍了我国房地产企业的基本使用情况，阐述了这些融资方式的优缺点，并评估了其可行性，依据如下： 进行了分析。我国房地产业发展的具体情况。

（一）关于房地产投资基金

刘宏宇（2004）指出，一旦房地产行业达到成熟阶段，间接融资和直接发行股票将不再是房地产开发商最重要的资金来源，长期债券、信托基金和互助基金等将成为房地产开发商最重要的资金来源。协会会成为重要的资金来源，我认为会的。主要形式；他的文章《美国房地产投资信托发展的经验与启示》分析了美国房地产信托的发展，发现相关法律法规最有力地支持房地产的发展。因此，我国需要同时加强法律法规建设和制度引导，让投资者参与进来，在现有研究成果的基础上进行创新，充分认识房地产投资基金的作用[4]。

王宏、陈少宇(2005)认为，房地产投资基金的发展有利于改善我国房地产融资环境，也将推动房地产金融的改革和创新。房地产信托提供了房地产投资基金的详细解释。其实质指出了我国如何发展房地产投资基金[5]。

汤海先生（2006）关于房地产投资基金的研究，以房地产投资信托基金和信托投资计划为出发点，充分阐释了日本房地产投资信托基金的特点，理论联系实际。是基于此。结合我国实际，提出我国投资基金的发展应选择何种模式，提出发展思路，同时也阐述了我国房地产投资基金发展仍存在的障碍。国家[6]。

张飞鹏(2010)分析了国外成熟的房地产投资基金，结合我国的实际情况，提出了我国房地产投资基金发展的相关框架，从筹备阶段入手，详细规定了设立管理。我解释道。在讨论中，我们预测了日本房地产投资基金的使用状况，提出了实际管理过程中可能遇到的问题，并提出了解决方案[7]。

（二）关于房地产证券化金融

金力（2008）以美国次贷危机为切入点，介绍了美国如何将资产证券化应用于次贷危机，分析了次贷危机的成因，并为应对危机提供了指导。新工具发出警告[8]。

何晓峰(2002)研究了美国、德国和澳大利亚的证券化融资模式，吸取其成功经验和失败教训，并结合我国房地产业发展实际，提出了我国发展的证券化模式。设计的。贷款[9]。

李杜莎(2009)以资产证券化理论为研究基础，充分研究了美国、英国、日本等国证券化金融的发展和特点，并结合我国房地产的具体情况进行了分析。 做过。我国房地产市场的发展证券化融资是否可行？[10]

（三）房地产金融多元化

高菊辉(2006)对我国目前使用的各种房地产融资方式进行了稳健比较，详细阐述了这些融资方式的优缺点，并根据研究理论对未来融资方式的发展进行了规划。我相信日本的房地产金融一定会向多元化的方向发展，直接投资和贷款会逐渐成为主流[11]。

奚正刚(2006)结合我国基本国情分析了日本房地产市场的发展情况，并与国外房地产市场进行比较，明确了日本房地产市场的特殊性。我国发展房地产金融需要增加更多的创新，国外的成功经验只是参考，不能生搬硬套[12]。

王成清(2006)分析了我国宏观经济形势，提出房地产企业要想摆脱融资困境，需要创新融资工具，开展多元化融资。企业共同参与[13]。

1.4 研究内容和研究方法

1.4.1 研究内容

本文将以绿城地产为例，调查绿城地产的融资状况及主要融资方式，进而分析绿城地产的财务状况，指出尚未解决的问题。最后针对绿色城镇房地产融资中存在的问题提出了相应的优化措施。

本文的研究内容分为以下几个部分：

第一部分：介绍本文的研究背景、意义和目的，分析总结国内外研究现状，提出本文的研究思路和方法。

第二部分：房地产金融基本理论概述本部分摘录了房地产金融的基本概念和房地产金融的一般理论。

第三部分：介绍绿城地产的相关状况，并通过列举绿城地产的一些典型融资方式来反映绿城地产的融资状况。