jmsjjyl@com 01
宏观格局
1、城镇化率：60%至80%处于“达峰前减速期”。 第三轮城镇化是典型的“大城市时代”。
2、经济增长：进入中低速发展阶段，增速逐步回落。 没有所谓的L型，下楼梯就可以了。 没有最低，只有更低。 第五时代、第四时代、第三时代将会逐渐到来。
3、货币发行：与经济增长相匹配，进入中低速增长时期。 可能会出现疫情等意外因素。 适度调整最多也改变不了大势。 全球央行已进入抽水期，短期内将不得不承受缓慢降杠杆的痛苦。
4、人口增长：增速下降，红利消失，老龄化趋势明显。 三孩政策改变不了下降的大势，最多只能减缓下降的速度。
（三孩政策）
5.房地产市场：鱼尾市场，成交量已基本达到顶峰。 未来以高位盘整为主，中长期缓慢回落为主； 房价暂时没有上限，未来中长期大概率继续低速、缓慢、曲折上涨。 如果要扩张，至少要有10-20年的时间。
02
楼市新逻辑
01
市场容量三大趋势
（一）如果住房是用来住的而不是用来炒的，投资需求将长期受到抑制。
（2）住房需求与人口高度相关。 总人口达到顶峰并下降。 未来住房总需求也会出现见顶和下降的情况。 变化趋势与人口趋势高度相关。 从高位盘整到中长期缓慢下降。
（3）新建住房市场和增量市场将逐步下降，存量市场占比将逐步上升。 短期二手房指导价虽然对现有住房市场有影响，但改变不了大势。
02
住宅房价三大趋势
(1)上升缓慢。 住宅市场已进入低利润、强监管时代。 政府通过房地产市场调控主导二次分配。 大幅增长和巨额利润已不再可能。 房地产企业利润和房价涨幅将长期控制在微利水平。 横盘整理，不同年份都有可能小幅上涨，或者小幅上涨。 偶尔，也可能出现周期性或零星的短期激增。 但平均而言，多年来的平均增幅将非常低，而且许多可能无法超过抵押贷款利率。 甚至可能无法跑赢存款利率。 投资房产是没有用的，你可能赚不到钱，甚至可能赔钱。
2、分化加剧。 涨跌是正常的，能涨的城市、板块、房地产越来越少，跌的可能会越来越多。 投资已成为一项技术活动。 如果你不小心买了掉落的东西，你不但不会赚钱，还会赔钱。 未来的投资将会有很多陷阱。
3、过程曲折。 中间我们可能经常会面临回调，甚至可能会遇到中期周期性、偶然性因素驱动的大回调，比如亚洲经济危机、2008年金融危机等，对于普通人来说越来越难以把握。波动趋势，他们必须像股票投资者一样有承受能力和承受能力。
总结一下住宅投资的关键词：
(1)成本高，投资大，动辄数百万。
（2）投资周期长，加上限售的影响，短期内炒房难度较大。
（3）回报率低，随着房价上涨，赚取差价越来越困难。 限售拉长了投资周期，平均回报率难以走高。 即使你运气好，遇到一年大涨，也可能被几年小涨不涨所稀释。
(4)过程被滥用，常常要忍受滞胀甚至衰退。
（5）很容易踩到陷阱，陷阱太多，一不小心买了不涨反跌的股票，就会损失本金。
但总体而言，与公寓、商铺、写字楼等物业相比，住宅物业仍然有更多的选择，仍然是风险相对较低的投资。 但前提是你能接受较低的回报率，并忍受过程中的折磨。 更重要的是，你要有远见，能够选择利润有保证、增长率最高的房产。 这才是真正的技巧。
03
公寓市场的新逻辑
1. 认清现实
（1）租赁市场机会仅集中在少数一二线城市，人口净流入、流动人口多、租房者基数大。 大部分中小城市根本没有机会。 几乎没有活跃的租赁市场。 这些城市的公寓几乎等同于垃圾资产。 根本没有办法活下去。 无论多便宜，都不要碰它们。
(2)租赁市场供过于求。 不仅公寓供应过剩，而且还有大量住宅可供出租。 近年来，政府保障性租赁住房、人才公寓、市场化长租公寓激增。 供应量过大，大量公寓卖不出去、租不出去。
2、如何打破局面
公寓市场并非没有需求。 有需求，就可能有市场空间。 公寓的投资机会需要同时满足几个条件：
(1)有市场。 在少数一二线城市，租赁人群集中区域需求旺盛，客群庞大，市场活跃。
（2）公寓市场竞争激烈，有市场空间。 无论从区位、交通、配套设施、产品质量、品牌、物业、服务等方面，在区域市场上都具有足够的竞争力，是绝对受市场欢迎的好项目。
（3）价格错售或低估，性价比高，投资回报率高。 由于公寓市场整体不景气、竞争过于激烈，或者需要回笼资金、加快处置，多种因素导致优质公寓价格明显被低估，而投资回报率却名列前茅，只是及时赶上了优质资产最倒霉的时期。 那时，我遇到了最佳买入点。
如果同时满足以上三个条件，基本上就可以采取行动了。 此类项目所占市场份额不会超过10-20%。 因此，公寓投资仍然是一种机会主义投资。 不见兔子不撒鹰，不见好项目不行动。 我宁愿不买，也不愿买错。
3、公寓投资的优势
（1）投资小，便宜几十万就可以投资，适合比较普通的老百姓。 住宅投资往往需要数百万，总价60万左右的公寓，首付30万就可以投资。
（2）政策友好，出入境自由：无限购（住宅限购，不能投资，但可以投资公寓）； 无贷款限制（贷款灵活，部分装修贷款、信用贷款等贷款利率低于住房贷款）； 无销售限制（可实现）。
04
店铺投资新逻辑
1.残酷的现实
(1) 需求断崖式下跌。 网上购物对线下零售的影响、网上支付对银行网点的影响、疫情对餐饮、旅行社等的影响、房地产市场调控对中介店的影响、培训机构整顿的影响中心化商业等冲击接连而来，线下门店需求遭遇围剿、断崖式下跌。 未来中长期很难放缓，大势无法改变，需求的底层逻辑已经改变。
(2)日常库存。 商业综合体、社区商业等都供过于求，大量无法出售或出租。
2、具有投资价值的商铺之间很难找到共同模式。
一般需要同时满足条件：
周边地区需求充足，但供应量较低。 这种情况在店铺建设普遍存在的环境下并不多见。 地理位置优越，价格极低，客流有保障，服务社区居民，服务写字楼，靠近菜市场入口等，有足够的刚性业务需求和合适的产品，所以还是有不错的潜力的。
20世纪80年代的南京菜市场：熙熙攘攘
三、店铺投资的优缺点
（1）优点：无限购、无贷款限制、无销售限制。
（2）缺点：总价高，动辄上百万，一般人没有经济实力。 投资大、风险高。 一旦投资失败，损失将会很大。 投资几十万购买一套公寓所产生的影响要小得多。
05
写字楼投资新逻辑
1.残酷的现实
（一）经济整体下滑、P2P打击等导致部分行业出现企业倒闭潮。 新开业企业数量较少，写字楼整体需求下降。
（二）库存量大，供应严重过剩，大量卖不出去、租不出去，还有大量新项目在建或待建。 各类用地进行科研的工业园区，也与市场化的写字楼进行商业竞争。 空置率上升和租金下降是未来的主要趋势。
2、具有投资价值的写字楼难以找到共性。
一般需要同时满足条件：
周边办公需求充足，待入驻企业数量较多，供应量相对较少。 在写字楼建设普遍存在的环境下，这种情况确实太小了。
个别市场可能存在差距和结构性市场机会。 例如，最高端的优质写字楼稀缺，供不应求。 短期内可能存在机会，但这样的机会一般不可能批量出售，普通投资者根本无法投资。 能批量出售的一般都在红海，真正有机会的并不多。
区域需求旺盛的稀缺零售写字楼，如果品质足够好、价格足够低、区域竞争优势突出，可以考虑考虑。 有时家庭使用和投资都是可行的选择。
三、写字楼投资的优缺点
（1）优点：无限购、无贷款限制、无销售限制。
（2）缺点：细分销售的小户型普遍较少，总价普遍较高，在上百万。 大多数人没有经济实力。
06
例如：南京公寓分布图隐藏的投资机会
1. 公寓投资规则
（1）客源充足：地域客群、地铁主要线路客群
（2）在租赁市场具有竞争优势：地铁、商业、娱乐、产品质量、品牌、物业、服务等。综合因素受欢迎程度应排在前列，最好排在前列。
（3）回报率高：户型小，总价低，性价比高，租金回报率高。 核心是控制总价。 公寓投资最关键的是看总价。
2、主城区公寓萧条，南站为何成为全市最被低估的公寓板块？
《惠哥谈楼市》近日整理了一份全市公寓总价图。 从全市公寓总价位段分布来看，城中、河西定位为高端豪华公寓。 它们位于南京公寓金字塔的顶端。 总价基本相同。 150万以上。 其中，今年全市最贵公寓单价将达到5万-6万元/㎡左右，与豪宅价格高度契合。
在南京传统主城区，城市一环沿线，城北、城东（马群、金马路）燕子矶总价区间基本在100万左右。
火车南站地段已成为传统主城区的公寓洼地。 60万到80万元就可以从品牌开发商那里购买一套公寓产品。 这个价格和耀华门差不多，和江北新区、浦口、江宁小龙湾的公寓也差不多。 总价基本一样，比江宁大学城和禄口高一点。
南站是南京第三大城市中心，仅次于新街口、河西。 但公寓的价格区间不仅与新街口、河西相差甚远，而且总价格区间也只有它们的1/2-1/4。 ，甚至比城北、城东低了近一半。 只能与江北、江宁的部分地区相提并论。 显然与南站在城市中的区位价值和地位不符，与当地各地区的公寓租金水平完全不符。 与之匹配的是，南京公寓市场明显被低估，属于投资价值属性最高的地区之一。
对总价段的低估意味着对投资回报的巨大低估。 从南站的现状和产业发展水平以及租户的租金承受能力来看，租金水平至少应高于城北燕子矶和城东（马群、金马路）的租金水平。 ）。 然而，一套公寓的总价却截然不同。 南站的投资回报率遥遥领先。
与江北新区、浦口、江宁等地类似总价60万以上的部分区域相比，南站的区位优势、交通便利、配套设施要高很多。 租金水平也相同。 总价几乎是一样的。 这绝对是一项投资。 回头率更高，入住率更有保障。
南京市房地产协会副会长兼秘书长张辉一直坚持对公寓市场的看法，“优质高性价比的公寓只有10-20%具有投资价值”。
张辉认为，投资公寓就是要挖掘出投资回报率最好的10-20%的项目，找到最被市场低估的产品，这样未来的入住率和投资回报率才会更有保障并且更加稳定。 可以走向无风险投资。
金轮星际中心公共空间效果图
南站金轮星际中心这样的低价高品质公寓正是此类优秀标的之一。 公寓市场鱼龙混杂。 要么你不想买公寓。 既然决定买一台，那么就应该选择性价比这么高的一款。 事实上，在住宅限购、限贷、限价、限售的背景下，投资价值越来越低，但性价比公寓的投资价值其实是非常不错的。 一群有远见、能实实在在算账的聪明投资者，我们已经开始提前买入了。 像南站地区总价60万起的低价公寓，售价不到一套。 卖完之后，就很难再找到这么低价的产品了。 未来新项目的定价总价很可能接近100万。
公寓装修效果图
本周日（9月12日）下午14:00，南京市房地产协会副会长兼秘书长张辉将与大家分享交流南京楼市的最新行情。 如果您对南京的楼市或者商业市场或者金轮感兴趣，欢迎大家报名这个星中心项目！
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关于“南京市住房协会房屋买卖服务中心”
南京市房地产协会牵头，与“慧歌谈楼市”专业团队合作，整合楼市专家、咨询机构、房产媒体等多种资源，为购房者、购房者搭建住房信息平台。开发公司，并提供房屋买卖的咨询和交易服务。 帮助“每个购房者买到适合自己的房子”，实现“安全住南京、宜居南京、品质住南京”的南京梦。
“辉哥”领衔专业团队：南京市房地产协会副会长兼秘书长、南京市房地产新媒体专委会主任、南京大学城市规划专业7年理论积累、6年房地产实践经验万科等品牌地产公司，16年房地产协会行业领军人物经验，南京楼市活地图，南京楼市首席专家，政府顾问，购房导师，中央省市媒体楼市评论员、购房者眼中的第一楼市领军人物。
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