jmsjjyl@com 第一章可行性研究报告专家问答1
1. 什么是可行性研究报告？ 1
2、《房地产开发经营可行性调查报告》的目的是什么？ 1
3、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质印章？1
4、可行性研究报告采用什么投资管理制度？2
5、当前政府投资审批的决策模式和特点是什么？3
6. 参与建立项目的不同参与者及其各自的职责是什么？ 4
7、国家发改委申请“房地产开发项目”的一般要求是什么？ 5
8、制作《房地产开发经营可行性研究报告》时常见的问题有哪些？五
9、项目申请申请表及项目登记表示例7
10.《房地产开发经营可行性研究报告编制研究材料清单9》
第二章可行性研究报告编制概述9
第3 章《房产开发项目可行性研究报告》 摘录13
一、项目概况13
2、项目建设的背景、必要性、可行性16
三、房地产开发项目投资者基本情况24
4、房地产开发项目产品市场分析26
5、房地产开发项目技术工艺规划27
六、房地产开发项目原材料、燃料、电力的供应和使用28
7. 房地产开发项目选址及支持28
八、房地产开发项目节能措施28
9.房地产开发项目节水措施33
10、房地产开发项目环境保护33
11.房地产开发项目中的职业安全、健康和消防35
12、房地产开发项目人员配置及培训38
13、房地产开发项目实施进度表38
14.房地产开发项目的投资估算和财务规划38
15.房地产开发项目财务评价40
16、房地产开发项目经济效益和社会效益分析41
17、房地产开发项目风险分析41
18. 房地产开发项目可行性研究综合结论41 第四章立项指导42 第五章报告编制流程43 第六章收费标准及支付方式431. 收费标准432. 支付方式44
第一章可行性研究报告专家问答一、什么是可行性研究报告？
可行性研究报告是双方在进行经济活动（投资）前，对经济、技术、产、供、销、社会环境、法律等各种因素进行具体考察、研究、分析的文件手段。项目可行性、预计成功率、经济效益和社会影响等因素均记录在案，供决策者和主管部门审查和批准。可行性研究报告的主要目的是向国家发改委申请项目核准、向国土资源部门申请土地审批、申请银行项目融资、申请进口设备免税、获取政府资金并申请补助金，为投资者提供资金，指导项目建设和实施。
2、《房地产开发经营可行性调查报告》的目的是什么？
《房地产开发项目可行性研究报告》主要供内资企业向国家发改委申请新建（或改建/扩建）房地产开发项目或向银行申请贷款之用。技术咨询贴纸必须加盖印章，以表明其有效。根据国家发改委《企业投资项目备案管理暂行办法》号文规定，企业投资项目建设前，须向项目建设地发改委提交《房地产开发项目可行性研究报告》；项目审批须被申请。不利用政府资金和外资的企业投资项目，实行注册制。企业应提交《房地产开发项目可行性研究报告》、申请表、公司工商资料、项目建设地址图、项目总体布局图，并与国家发改委配合完成项目。需要。报名表格。
在项目备案的同时，环境影响评价和能效评价也必须同步进行。需要编制环境影响评价报告（或报告、登记表）和节能评价报告（或报告、登记表），而这两份报告必须由具有各自资质的经营者编制。项目审批和申请过程中的重要文本。制作环境影响评价报告和节能评价报告时，应当参照《房地产开发经营可行性调查报告》。
3、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质印章？根据国家发展改革委的规定，各级可行性研究报告报送发展改革委立项审批。可行性研究报告必须由具有本行业相应级别工程咨询资质的部门编制。房地产开发行业工程咨询资质分为A、B、C级三个等级。重大市级项目、中央预算内项目以及省级以上报批项目通常需要A级。资质印章。其他项目可根据项目总投资加盖乙级、丙级资质印章。地级及以上重大项目通常被授予甲级项目。
4、可行性研究报告采用什么投资管理制度？
现行投资管理制度分为审批制、通报制、核准制三种，其中通报制项目一般适用可行性研究报告，核准项目则适用可行性研究报告。必须申请可行性研究报告。提交给审核部《项目申请报告》。
下面描述了三种类型的投资管理系统。
（1）审批制度适用范围：政府投资建设的项目财政资金使用项目的目的和作用：合理设置政府投资范围、完善决策机制、管理政府投资项目规范政府投资资金管理，简化和规范政府投资项目审批程序，合理划分审批权限，加强政府投资项目管理，完善建设实施办法管理基数：《国务院关于投资体制改革的决定》（国“2004”号） 20）、2004年7月16日审批管理权限：原则上按资金来源管理，即财政权相当于行政权限不含重大项目和限制项目，地方政府投资审批清单项目必须报送报国家发展和改革委员会会同所列项目相关部门审批，或报国务院批准。
（二）适用审批制度：重大项目和限制性项目目的和作用：维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保护公共利益、防止垄断外商投资项目还包括严格市场准入、资本项目管理、维护国家经济安全- 政府项目外部管理要求管理标准：《国务院关于投资体制改革的决定》（国家发展和改革委员会2004年第20号），2004年7月16日；《政府核准的投资项目目录》 授权管理权限：《清单》中明确，地方政府可以独立分级管理。
（三）报名系统
对象：许可证目录以外的企业投资项目
目的和作用：发挥市场配置资源的基础性作用，实现企业投资自主权，确立企业投资主体地位。
管理基地：《国务院关于投资体制改革的决定》（国发2004年第20号），2004年7月
16号
通报管理权限：区域管理通报系统管理办法《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资[2004]2656号）
5、目前政府投资审批的决策模式和特点是什么？
各国政府现在正在从多个角度更全面地审视项目。
（一）明确指导和约束投资项目规划的相关法律法规
《国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见》（国发[2005]33号）
《国家级专项规划管理暂行办法》（国家发展改革方案[2007]794号）
《国务院关于编制全国主体功能区规划的意见》（国发字2007第21号）
《全国主体功能区规划》 2010年6月
（二）明确产业政策对投资项目的引导和约束作用的相关法律法规。
《关于发布实施《促进产业结构调整暂行规定》”（国发[2005]40号），2005年12月2日
《产业结构调整指导目录（2005 年本）》（国家发展和改革委员会令第40号）
《国家发展改革委办公厅关于部署推进产业结构调整工作有关问题的通知》（发改委工发[2006]596号）
《外商投资产业指导目录（2007 年修订）》（国家发展和改革委员会、商务部令第57号），2007年7月31日
《对外投资国别产业导向目录（一）、（二）、（三）》 商务部、外交部、国家发展和改革委员会
《中西部地区外商投资优势产业目录》（2008年修订）
（三）决策依据多元化
合理利用土地—— 按占地标准分级管理权限的相关规定和措施
《限制用地项目目录（2006 年本）》
《禁止用地项目目录（2006 年本）》（乱都治化[2006]296号）
《建设项目用地预审管理办法》（中华人民共和国国土资源部令第27号）2004年11月1日
环境保护—— 环境保护部批准的建设项目目录，以及各级环境保护部门根据项目环境影响程度审批权限的相关规定和措施
《关于加强建设项目环境影响评价分级审批的通知》（环发2004年第164号）
《中华人民共和国环境保护法》 2004年12月2日
资源利用和节能的法规和措施
《中华人民共和国节约能源法》（2008 年4 月1 日生效）
《国务院关于“十一五”期间各地区单位生产总值能源消耗降低指标计划的批复》（国官[2006]94号）
国家推行的资源综合利用认定管理办法（观光法外[2006]1864号）
资源勘探/采矿许可证制度等
6. 参与建立项目的不同参与者及其各自的职责是什么？
（一）发展改革部门对项目进行审批（核准），审查意见报国务院审批（核准），重点对项目是否符合国家宏观管理进行处理。政策、开发建设规划、产业政策，是否有责任维护经济安全、服务公共利益，资源开发利用及其主体布局是否合理，能否有效防止垄断。
（二）环保部门
项目是否符合环境影响评价的法律法规要求，是否符合环境功能区划，拟采取的环保措施是否能有效控制环境污染，防止生态系统破坏，我对所发生的事情负责。
（三）国土资源主管部门
他们将判定项目是否符合土地利用总体规划和国家土地供应政策，项目规划用地面积是否符合相关规定和管理要求，补充农用地规划是否可行，是否由我负责。土地、矿产资源开发利用合理。
（四）城市规划主管部门
负责确保项目符合城市规划要求，选址合理。
（五）行业主管部门
负责确保项目符合国家法律法规、产业发展建设规划、行业管理规定。
（六）其他有关主管部门
负责确保项目符合国内法律法规和国务院有关规定。
（七）金融机构
按照国家相关规定独立审核项目融资申请并承担融资风险。
（八）咨询机构
对咨询评价结论负责。
（九）项目（公司）部门负责保证项目申请程序符合有关规定，申请材料真实，按照批准或批准的施工细则进行施工。关于资金来源、技术方案、市场前景、经济效益等风险。
7、国家发改委申报“房地产开发项目”的一般要求是什么？
符合登记申请资格的企业投资建设项目必须符合下列条件：
（一）我们将遵守国内法律法规。
（二）符合国家产业政策。
（三）符合行业准入标准；
（四）符合国家实行企业投资项目登记制度的有关要求。
8、制作《房地产开发经营可行性研究报告》时常见的问题有哪些？
1.如果您是外商投资企业、外商再投资企业，或者希望到境外投资，必须向国家发展和改革委员会申请批准，但您需要的是项目申请报告，而不是可行性报告研究报告，是一本书。
2、如果您是内资企业，您的房地产开发项目属于《政府核准的投资项目》，您需要的是项目申请报告，而不是可行性研究报告。
3、业务申请报告与业务可行性研究报告的编制大纲不同，对节能、环评等要求不同。
4、向国家发展和改革委员会登记房地产开发项目、申请专项资金、申请境内银行融资时，需提供房地产开发项目可行性研究报告。
5、如果你先申请土地或者给领导看，然后同意这个项目，然后正式申请这个项目，你真正需要的是一个项目建议书，而不是一个复杂的建议书。我们有可行性研究报告，价格也不高。
六、房地产开发项目可行性研究报告必须加盖国家发展和改革委员会认证的工程咨询资质印章，资质根据项目性质分为甲、乙、丙级。你可以项目所属行业及投资金额通常要求国家级及以上甲级资质。
7、如果与政府关系较好，项目规模不大，可无需盖章申请许可或提交项目建议书、预可研报告（简易可行性研究报告）或登记表. 您可以通过填写来请求许可。可行性研究报告。 8、如果您的房地产开发项目可行性研究报告需要编制节能报告或环境影响评价报告，您需要的是专业的房地产开发项目可行性研究报告。 1万元以下的报告不能满足要求。
9. 如果您需要审核房地产开发项目的可行性研究报告，您还需要PPT版本以供审核和报告。 10、一份支持节能、环评、甚至评审的可行性研究报告不是一个人能准备的，至少需要一周的时间，报告的价格不低于2万元，而且是按设计来准备的变成。实验室花费数万甚至数十万美元。
11、房地产开发项目可行性研究报告若列为设备免税申请、资助申请、贷款申请或地方重大项目，可行性研究报告最好包含A级地位，须加盖印章。十二、房地产开发项目可行性研究报告目录为标准审查级可行性研究报告目录，不同项目根据实际情况和影响调整相应章节，或简化为精简流程。 -基于可行性研究报告或建议。
13.房地产开发项目可行性研究报告编制机构不受地域限制，可以借用资质印章，也可以自行寻找印章单位。
14.节能报告和环境影响评价报告原则上由地方能源局、节能中心、环保局等指定机构编制，一般不是可行性研究报告的同一机构。
9、项目登记申请表和项目申请表填写示例某房地产开发公司项目申请表项目申请表“2013”001
-------------------------------------------------- ------------------------申请“新建房地产开发业务”登记
唐山市发展和改革委员会：
我公司决定于2012年8月至2013年7月在唐山市投资新建年产值2亿元的房地产开发项目。项目计划投资3亿元，新建年产值2亿元的房地产开发项目，项目用地面积200亩，约13.34万平方米，生产面积约13万元。为3,400平方米。 100亩，总建筑面积8万平方米，一般办公区30亩，规划总建筑面积24000平方米，辅助辅助区规划20亩，总建筑面积13000平方米，辅助区主要为员工住房，包括公寓、娱乐场所项目场地硬化道路面积6670平方米，绿化面积6670平方米。面积：26680平方米，绿化率：20%。
拟建项目符合国家、国家和地方各级耐火材料产业政策，市场前景良好，目前具备诸多有利的项目条件。项目建成投产后，年收入可达2亿元，年纳税2271.39万元，年利润总额3562.57万元，将产生巨大的经济和社会效应。可以增加地方财政收入，创造更多就业岗位，解决当地用工问题。
为进一步推动项目实施，目前我们正在抓紧项目准备工作，请您踊跃报名。 2013年8月18日某房地产开发公司项目登记表中主要投资信息的正式名称。
房地产开发有限公司
法定代表人：黄大发注册地址性质
1、国有企业
2、集体企业
3.城乡个人
4.其他行业
5、事业单位、社会团体项目基本情况项目名称年新增产值2 亿元房地产开发项目建设性质
1.新建
2. 扩展
3. 装修
4. 搬迁
5、其他建设地点河北省（区、市） 唐山市南湖区（区）
主要建设内容项目为投资3亿元新建年产2亿元的房地产开发项目，项目用地200亩，约13.34万平方米。生产用地100亩，总建筑面积8万平方米，规划综合办公区30亩，总建筑面积2.4万平方米，规划辅助辅助区20亩，总建筑面积1.3万平方米米，辅助区主要包括员工住房、娱乐设施等，场地内道路用于面条。
场地面积6670平方米，绿化面积26680平方米，绿化率20%。
如果
用水量：3000立方米/天
用电量：10,000kWh/天煤耗：吨/天
石油消耗量吨/天劳动和就业
员工总数：225人
其中，23 家运营商正计划收购新土地。
200英亩，
总建筑面积：11.7万平方米计划开工时间：2012年10月
建设工期6个月项目情况投资情况
项目总投资：3亿元
其中：固定资产投资2.4亿元
设立流动资金6000万元
资金来源项目资金：自筹1亿元B、银行贷款2亿元
所附文件、材料名称及编号：
1、公司建设投资决策所需的有效文件（必填）
2、营业执照复印件
3.
四。
专案经理：
联系电话：
法定代表人签字）：
项目单位（刻）：年月日
10.《房地产开发业务商业化研究报告编制研究材料清单》
以下是使用《房地产开发事业可行性研究报告书》为创业而制作的研究资料一览。
一、项目实施单位简介
二、项目名称及施工方式
三、项目总投资额及资金来源构成
4、项目建设地址（或勘察图）及用地面积
5、项目主要产品、计划产量及价格
六、项目主要原材料、辅助材料、年用量及价格
七、项目主要技术及工艺流程
八、项目建设周期及生产计划
九、项目水、电等供应单位及线路规格
10、项目轮班工作日调整
十一、项目融资及还款计划
十二、项目组织架构及聘用类型
13、项目厂房平面布置图
第二章商业化可行性研究报告编写概要1项目概况
1.1 房地产开发项目基本情况
1.2 项目主办方
1.3 商业可行性研究报告编制单位
1.4 可行性研究报告的编制基础
1.5 项目建设详情及规模（分）
1.6 项目总投资及资金来源
1.7 经济效益和社会效益
1.8 结论和建议
二、项目建设背景及必要性（具体名称根据项目确定）
2.1 房地产开发项目建设背景（要点）
2.1.1政策、经济、技术发展环境
2.1.2 市场发展阶段、趋势及特点
2.2房地产开发项目建设的必要性（分）
2.2.1产业发展要求
2.2.2 市场发展要求
2.2.3 企业发展需求
2.2.4 项目建设意义及影响
3、项目实施单位概况
3.1 公司简介
3.2 公司项目的技术基础及优势（点）
4、项目产品市场分析
4.1 房地产开发市场展望（要点）
4.2 房地产开发市场容量（点）
4.3 房地产开发市场竞争环境
4.4 房地产开发价格现状及展望
4.5 房地产开发市场关键原材料供应情况
4.6 营销策略（分）
五、项目技术方案
5.1 房地产开发项目产品、规格及生产规模
5.2 房地产开发项目技术及来源（点）
5.2.1 项目主要技术及来源
5.5.2 项目流程图
5.3 项目设备（点）选型
5.4 项目无形投资
6、房地产开发项目原材料、燃料、电力供应
6.1 主要原材料供应情况
6.2 燃料和电源
6.3 主要原材料、燃料、电力价格
6.4 工程物料平衡及年消耗
7、项目选址及土建工作
7.1 项目地址及建设现状
7.2 工程总体布置及场外运输
7.2.1 总体布局
7.2.2 现场和场外运输
7.3 辅助工作
7.3.1给排水工程
7.3.2供电工程
7.3.3 采暖采暖工程
7.3.4其他工程（通讯、防雷、空压站、仓库等）
八、节能措施
8.1 节能措施
8.1.1 设计基础知识
8.1.2 节能措施
8.2 能耗分析
九、节水措施
9.1 节水措施
9.1.1 设计标准
9.1.2 节水措施
9.2 用水量分析
10、环境保护
10.1 现场环境条件
10.2 主要污染物及其含量
10.3 环境保护措施
10.3.1 设计基础知识
10.3.2 环境保护措施及排放标准
10.4 环境保护投资
10.5 环境影响评价
11.职业安全、健康和消防
11.1 职业安全与健康
11.1.1 设计基础知识
11.1.2 保障措施
11.2 灭火措施
11.2.1 设计基础
11.3.2 灭火措施
十二、组织架构及人员配置
12.1 项目组织结构
12.2 劳动力配置
12.3 人力资源培训
13、房地产开发项目实施进度表
13.1项目组织实施、各阶段主要工作目标（要点）
13.2 项目实施进度
14、项目投资估算及财务规划
14.1 项目总投资估算
14.1.1 建设投资估算
14.1.2 估算流动性
14.1.3 初步营运资金估算
14.1.4 项目总投资额及构成（要点）
14.2 资金
14.3 投资使用计划
14.4 贷款偿还计划
15、项目财务评价
15.1 计算依据及相关程序
15.1.1 参考标准
15.1.2 基本设置
15.2 估算总成本
15.2.1 估算直接成本
15.2.2 工资和福利费用
15.2.3 折旧和摊销费用
15.2.4 维修费用
15.2.5 财务费用
15.2.6 其他费用
15.2.7 总成本
15.3 销售收入、销售税和增值税以及增值税估算
15.3.1 销售收入预估（分）
15.3.2 估算增值税
15.3.2 销售税金及附加
15.4 损益、利润和分配
15.5 盈利能力分析
15.5.1 投资利润率、投资利润税率
15.5.2 财务内部收益率、财务净现值、投资回收期（重点）
15.5.3 项目财务现金流量表
15.5.4 项目资金财务现金流量表
15.6 不确定性分析
15.6.1 盈亏平衡点
15.6.2 敏感性分析
16、经济效益和社会效益分析
16.1 经济效益
16.2 社会福利
17、房地产开发项目风险分析
17.1房地产开发项目风险提示
17.2房地产开发项目风险防控措施
18. 项目的总体结论19. 附件
1、公司执照及工商资料
2、专利技术证书
3. 站点映射
4、企业投资决策
5. 法人身份证复印件
6. 开户银行资历
7. 项目申请和项目批准请求
8、项目经理证书及法人授权委托书
10、土地、房产证及合同
11、公司近期财务报表或审计报告。
十二、其他相关声明、承诺和协议
13. 财务评估表
第三章《房产开发项目可行性研究报告》 摘录1. 项目概况
1.2 项目主办方
1.3 商业可行性研究报告编制单位
1.4 商业化可行性研究报告的准备基础
1.5 房地产开发项目建设详情及规模
1.6 房地产开发项目总投资额及资金来源
1.7 房地产开发项目的经济效益和社会效益
1.8 房地产开发项目可行性研究结论及建议
2、项目建设背景、必要性、可行性2.1 房地产开发项目建设背景
2.2 房地产开发项目建设的必要性
3、房地产开发项目投资者基本情况
4、房地产开发项目产品市场分析
5、房地产开发项目技术工艺规划
5.3 项目无形资产投资
6、房地产开发业务中原材料、燃料、电力的供应和使用
6.1 主要原材料供应情况
6.2 工程材料消耗
6.3 燃料和电源
7、房地产开发项目选址及支持
八、房地产开发业务节能措施
九、房地产开发项目节水措施
9.1 用水量分析
9.2 节水措施
10、房地产开发项目环境保护
10.1 主要污染物及其含量
10.1.1 废水
10.1.2 废气
10.1.3 噪声
10.1.4 固体废物
10.2 环境保护措施
11、房地产开发项目职业安全、健康和消防
12、房地产开发项目人员配置及培训
13、房地产开发项目实施进度表
14、房地产开发项目投资估算和财务计划
15、房地产开发项目财务评价
15.1 计算依据及相关程序
15.1.1 工程计算参考依据
15.1.2 工程计算的基本设置
15.2 估算总成本
15.2.1 直接成本
15.2.2 工资和福利费用
15.2.3 折旧和摊销费用
15.2.4 维修费用
15.2.5 财务费用
15.2.6 其他费用
15.2.7 总成本
15.3 销售收入、销售税和增值税以及增值税估算
15.3.1销售收入
15.3.2 销售税金及附加
15.4 损益、利润和分配
15.5 盈利能力分析
15.5.1 投资利润率和投资利润税率
投资回报率又称投资回报率，是指项目达到正常生产能力后的总投资与每年税后利润总额的比率。
投资利润的税率。 “利润”是指税后利润总额，“税金”是指销售总额的税金及附加。计算公式为：投资利润税率=年利润加税/投资总额*100%。
15.5.2 财务内部收益率、财务净现值和投资回收期
15.5.3 项目现金流量表
15.6 盈亏平衡点分析
15.7 敏感性分析
16、房地产开发项目经济效益和社会效益分析
16.1 经济效益
16.2 社会福利
17、房地产开发项目风险分析
17.1 项目风险警告
17.2 项目风险防控措施
18、房地产开发项目可行性研究报告综合结论
18.1 项目总体结论
18.2 项目建议书
第四章立项指南
1、房地产开发项目可行性研究报告是立项和申报过程中必备的文件。
2.小型项目的登记通常只需填写登记表，不需要编制可行性研究报告。
3、是否需要编制可行性研究报告，根据当地发展改革委的要求确定。
4、需要节能报告或环境影响评价报告的项目，一般需要编制可行性研究报告。 5、房地产开发项目的可行性研究报告、立项申请程序和准备材料可向项目建设地点的最下级发展改革委员会索取。 6.节能报告、环境影响评价报告可与产业化研究报告同时报批，已登记项目无需事前审批。 7. 如果您需要为您的房地产开发项目创建能源效率报告，请查看《固定资产投资项目节能评 估和审查暂行办法》。一般情况下，3000吨标准煤、500万千瓦时以下电力、1000吨石油、100万立方米天然气以下的项目需要编制节能报告；有。需要创建节能报告。
8、如需要环境影响评价报告，请查《建设项目环境影响评价分类管理名录》。
9.对于不涉及固定资产建设的商业项目，通常只需制定节能专项规定，无需进行环境影响评价，但对于建筑面积较大的商业项目大型商场、超市等区域，服务项目无需进行环境影响评价。
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